年間、約70万円の家賃が貰える物件が10万円で買えた！ 戸建投資の旨みとは？

楽待新聞読者から寄せられた、不動産投資にまつわる疑問や質問をプロの投資家に答えてもらう豪華企画!!

今回、皆さんの疑問を解決してくれるのは、DVD「8つの戦略2015」でお馴染み、堀口博行さん（戸建賃貸投資を担当）。

リフォーム後でも利回り50%超えの戸建てを30戸以上保有しているプロである堀口さんに、戸建賃貸投資のノウハウや現状について、根掘り葉堀り聞きました！

Q1.ここ数年で、戸建賃貸投資を行う人が増えたように感じますが、実際はどうでしょうか？ また、戸建投資への参入者が増えることで、堀口さんが感じるメリットやデメリットはありますか？（33歳・会社員）

A1.増えている！ メリットは売却しやすい、デメリットは安く購入しづらいこと

私は、7年ちょっとくらいしか投資をしていないので、過去の歴史は分かりませんが、「猫も杓子も投資家状態」になっていると思います。今までは、副業の一部でしたが、有名投資家の台頭やビジネス本での特集などで他の投資よりも安全で収益も高いという理由で、ますます広まっているように感じます。実際、田舎であっても、安い物件がネットに出ると10人以上の問い合わせが殺到するようです。

デメリットは、安い物件を購入しにくくなることです。その分、メリットとして、不動産の流動性が大きくなるので、出口戦略を考える際に売却しやすい環境になっていると思います。築古物件であっても、それほど高額でなければ購入してくれる人が以前より格段に増えていると思います。

Q2.「空き家対策特別措置法」によって、投資対象になり得る戸建てはますます増えるとお考えですか？（37歳・会社員）

A2.売却せざるを得なくなるため、増える！

日本は、だいぶ前から高齢化社会と言われており、高齢者の死亡により、相続物件は増える傾向にあります。

これまでは、相続しても、親族の思い出があるために売却するには至らない物件もありましたが、法律の改正（空き家を撤去し更地にすると固定資産税の軽減措置が受けられなくなるので、不要な住宅の放置につながると指摘されている）により売却しなければいけない状況の戸建てが増えると予想されます。

ただ、前述のように新しいプレイヤーも増えていますので、戸建てが買いやすくなる状況がくるかといえば、そうとも言えません。積極的に情報を収集し、素早く動くことが大事です。

Q3.10万円で孤独死物件を購入したそうですが、その物件、もしも売らなかったら、いくらで貸せていたのですか？（29歳・自営業）

A3.月5万8000円、年間約70万円

5万8000円での入居希望は3件来ていました。もし貸せていたら、年間約70万円の家賃収入を得ていたことになります。内装のリフォームは30万円くらい必要だったと思います。購入費用の10万円から単純な利回りを考えると、696%、リフォーム費用も加味した金額で考えても174%という数値になります。

ただ、いくら5万8000円で貸せて利回りが良いと言っても、350万円を回収するには5年以上かかりますので、この物件に関しては多少多めの税金を払ってでも売却する方が良いと判断して売却しました。

Q4.いくら安くても、この物件を買ったのは失敗だった…というご経験はありますか？（41歳・会社役員）

A4.旗竿地、ひな壇地、田舎街の僻地にある物件

旗竿地、ひな壇地にある戸建ては、駐車場があまり使えなく不便でした。また、田舎街の僻地の物件を買ったことがありましたが、絶対的に入居者がいないことがわかり、失敗だったと痛感しました。しかし、安く買っているので大きな痛手にはなっていませんし、土地がありますので資産はゼロにはなりません。

Q5.地方のアパートやマンションだと、家賃が2万～3万円台と相場が下落しているところも珍しくありません。一方戸建ての場合、地方でも家賃があまり下落しないと聞いているのですか本当ですか？（36歳・会社員）

A5.アパートやマンションと比べると下落しづらい

確かに､アパートやマンションと比べると家賃相場は下落しづらいように思いますが、最近は戸建てでも家賃は下がっています。たとえば今までで一番安い戸建ての家賃は2万9000円でした。

本来、結構ボロい戸建てでも4万円で募集していましたが、単身の生活保護者が入居希望しており、保護費の上限に合わせた形です。4万円での入居希望者がしばらくいなかったので、少し高かったのかもしれません。

投資は、取得価格とのバランスが問題ですので、実質利回りを計算してみて自分の投資目標の利回りであれば買いだと思います。実際私が投資しているエリアでは、築浅か立地が良い戸建てでなければなかなか5万円以上の家賃が取れない状況にあります。

Q6.戸建てのデメリットとして、「リフォーム費用が高いこと」をあげていましたが、通常のアパートやマンションにはなく、戸建て特有のリフォームなどはありますか？（43歳・会社員）

A6.階段の壁や天井のクロス貼り替えなど

リフォーム費用が高く感じる原因は、内装の面積が大きいことだと思うので他の部分は、個別の物件により一概に言えないと思います。

例えば、戸建てだと一般的には2階以上ありますので階段の壁や天井のクロス貼り替えが必要になったり、外壁の塗装が必要になったりすることもあります。1戸のための修繕と考えると修繕費用が割高と言えるかもしれませんが、リフォーム費用はやり方次第で充分圧縮することができます。

私が投資をしている北海道の戸建てに特有のリフォームは、灯油ボイラーに交換しなければいけない工事が多いことです。せっかくファミリーで高い家賃を払うのにガスボイラーの給湯ですと、ガス代が非常に高くお風呂に気兼ねなく入れないようです。アパートは、今のところガス給湯でもあまり文句が出ません。

Q7.「物件資料を見ただけで、購入価格を言えるようにしておく」というノウハウがありましたが、価格が上昇傾向な昨今、相場観をアップデートされているのですか？（40歳・会社員）

A7.相場観は常にアップデートしている

値上がりした物件はあまり買わない方針ですが、1日2時間くらいネットで物件を検索し相場観は勉強しています。

調べていると、全体的に価格が上がっている傾向はあります。北海道では札幌及びその近郊、旭川あたりと、都市部で著しく値上がりの傾向があります。

Q8.15万円で外壁を塗装してもらったという事例がありましたが、足場も組んでその値段ですか？ 安い金額で塗装してもらって、その後トラブルはありませんでしたか？（36歳・会社員）

A8.足場込み。トラブルもなし!!

15万円で塗装した物件に今のところ不具合はありません。必要があれば塗装屋さんが足場を組む料金込みで、この値段でした。頼むタイミングや頼み方などを工夫すれば3階建ての物件でも15万円で塗装してもらえますし、手抜き工事もされません！

Q9.10万円の戸建てを購入したら、雪害によって、保険会社から600万円の保険金が支払われたとありますが、600万円分の実害があったのでしょうか？ それとも、その物件の価値が600万円あると査定されたのでしょうか？（41歳・会社員）

A9.ズバリ、600万円分の実害

古い倉庫が1棟倒壊したので、その値段が大きいと思います。実際に600万円分の損害があったと言えます。

Q10.堀口さんは戸建投資を北海道で行っていますが、同じ手法が首都圏でも通じるとお考えですか？（37歳・会社員）

A10.十分通じるが、ネックあり

北海道に投資する都心の方と何人かとお話しして聞いていますが、都心でも安い戸建てはあります。「8つの戦略2015」に特典として付けている『戸建が100万円以下で購入可能な全451市区郡リスト』にもあるように、安い戸建てがあるのは、地方だけではないのです。

ただし、首都圏は特に投資家の人口が多いので競争が激しく、なかなか購入できない状況にあるようです。

私の購入物件のほとんどは、水面下の物件で不動産会社がネットに載せる前に紹介頂く場合がほとんどです。首都圏でも不動産会社から、新着で安い物件を自分だけに紹介してもらえるようにリレーションをとっておくことが必要だと思います。

堀口さんからの一言コメント

戸建投資は、戸数が増えるまでは収入が安定しませんが、「8つの戦略2015」DVDを見て、真似をしながら規模を拡大することによって、安定した投資が行えるようになります。

いろいろな可能性、チャンスを味方に付ければ成功が近くなります。これから戸建投資にチャレンジされる皆様が、成功されることを祈っております。

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