おはようございます。”かっちん”です。

サラリーマン大家として物件を購入した人が、「1棟買って終了だよ」、って思うケースって少ないのではないでしょうか？

なぜなら、物件にもよりますし、自身の目標額にもよりますが、ほとんどの場合、1棟では収益が少なすぎるからです。

簡単にシミュレーションしてみましょう。

5000万円の物件を利回り10％で購入した場合

ただし、

支払比率50％

空室率10％

経費率10％

税金10％

とします。

収入＝5000万円×10％＝500万円／年

出て行ってしまうお金が

ー250万円（銀行への支払い）

ー50万円（空室分）

ー50万円（管理費や水道光熱費などの経費）

ー50万円（固定資産税などの税金）

だとすると、手残りは100万円／年しかありません。

今のは理論上の話ですが、僕の実体験でも5000万程度の物件だと、手残りは月に10万円前後って感覚です。

不動産投資の目的は

アーリーリタイアメントを目指す人もいれば、今の暮らしより一段上の暮らしをしたいという人もいるでしょう。また、老後の年金代わりに、という人もいると思います。

それぞれのライフスタイルに合った目標金額設定で良いと思いますが、間違いなく1棟では足りない（5000万円程度の規模の物件では）ことがお分かりいただけると思います。

ですが、最初から複数棟を購入することを視野に入れずに物件を選択し、購入しようとする人が多いのも事実ではないでしょうか？

複数棟購入することを最初から視野に入れるならば、

・できるだけ自己資金を出さない（見せ金として、温存しておく）

・キャッシュフローは大事だが、資産性も考慮する

・一つの物件にかかりきりにならず、絶えず物件情報を得る努力をする

・満室経営を実現し、金融機関に経営手腕を売り込む

などといった戦略が必要になることでしょう。

ちなみに僕の目標は月に150～200万円のキャッシュフローを得ることです。

これが得られれば、残りの人生はゆっくりやりたいことだけをやっていこうかな、と考えています。

そのために我が家がとるべき戦略は。

明日はそのあたりについて書かせていただきたいと思います。それでは。

今月の僕のコラムです。あわせて是非お読みください。

6月１日掲載→事業規模の拡大を目指すか自己資本比率のアップを目指すか？

6月２日掲載→自己資金が１０００万円必要。でも手元の自己資金は５００万円。

6月３日掲載→買うかどうか迷ったけど買わなかった物件

6月４日掲載→良い物件なら売るわけない！？ 売りに出されている物件では…？

6月５日掲載→アパートローンの金利は○○％以上でないと儲けが出ない。

6月６日掲載→銀行から融資を受けやすくするための小さなコツ。

6月７日掲載→不動産経営に役立つスマートフォンの使い方。

6月８日掲載→デッドスペースを利用して収益アップをはかりましょう。

6月９日掲載→当たり前のアパート経営の１歩先を考えさせてくれた物件。

6月10日掲載→5000万円の物件を買っても大家が手にするのは10万円くらい。

6月11日掲載→目標のキャッシュフローを上方修正。

6月12日掲載→「新築区分マンション投資」の営業マンに逃げられました。

6月13日掲載→土地持ちの方がアパートを作ってもうまくいきません。

6月14日掲載→考え方を変えれば、アパートの利回りは「倍以上になる」?

6月15日掲載→買主側の仲介業者も売主側の仲介業者も考えることは同じ。

6月16日掲載→2週間で外壁塗装ができました。”退色しにくく””普通”が狙い。

6月17日掲載→1棟物件か区分所有か？それぞれのメリットとデメリットの確認。

6月18日掲載→突風によるソーラーパネルへの被害から見るリスク回避の方法論。

6月19日掲載→管理の仕事ってなんだろう…。自主管理についても考えてみる。