おはようございます。”かっちん”です。

昨日は5000万円の物件を買っても大家が手にするのは月に10万円くらい。複数棟持つ計画を立てましょう。と題して、はじめから複数棟購入する計画をたてることの重要性を書きました。

今日は昨日も予告した通り、我が家の目標金額である月に１５０～２００万円のキャッシュフローを得るために、今後とるべき手段について書きたいと思います。

皆様の目標金額達成に向けた取り組みのヒントになることがあれば幸いです。

さて、まず、１５０万円～２００万円ってどういう根拠で算出した金額なのか、というお話からはじめます。

サラリーマン大家が最初に目標にする金額は「今の自分の給与」ではないでしょうか？そしてそれが達成できたら、「年収１０００万円」、次のステップが「月に１００万円」という金額がキリもよく、目標にしやすいのではないかと考えます。

我が家も当初は「月に１００万円ぐらいが目標だな」と漠然と思っていました。

目標金額の上方修正

不動産投資を始めた頃は「月に１００万円もあれば♪」なんて思っていましたが、生きていくための必要経費とでも言うべき様々な控除を引かれた結果、自由にできるお金は、かなり少なくなってしまいます。

また、４人の子ども達に掛かるお金が現実的に増えてきているということもあります。

それでも月に１００万円あれば、おそらくそれなりに暮らしていくことはできるでしょう。（実際に１００万円も無い今の状態でも暮らしていけてますから）

でも、不動産投資を拡大するための資金作りはできなくなります。

今まではサラリーで生活し、不動産経営で得たお金で拡大再投資を繰り返してきた我が家です。

不動産投資で得た収益を生活費に回すということは、不動産投資のための資金を貯めることができなくなるということを意味します。

僕はやっぱり不動産が好きなんでしょうね。新たに買えなくなるかもしれないという現実に大きな寂しさを感じてしまいました。

ですから、不動産投資にも資金が回せるように、月の目標キャッシュフローを１５０万円～２００万円に設定し直しました。

ではそのためには

空室状況は日々変動しますので一概には言えませんが、大体現在の入居状況で月に１００万円弱ぐらいあります。では、あとの５０万円を作っていくために、どういう戦略が必要か。

１．借り換えをする。

以前のコラムでも書いたように、借り換えの交渉が進んでいます。金融機関同士で綱引きをしてくれているため、ハッキリと決定していませんが、夏ごろまでには答えが出そうです。ただ、期間が短く金額の小さなローンが対象となりそうですから、とりあえず５万円くらいのキャッシュフローアップにとどまりそうです。

２．空室を埋める

賃貸付けに苦戦している物件もあるため、全体では常時１０室程度の空室が存在しています。すべてを埋めることを目標にはしていますが、実現可能な数字として、せめてあと５部屋は埋めておきたいところです。５部屋埋まれば２０万円～２５万円の収入増となります。

３．不動産賃貸以外の収入の道をさぐる

空きテナントを利用した取り組みが実現に向けて少しずつ動き出しています。できれば、賃料以外の収入の柱を作りたいと考えています。１０万円くらい稼ぎ出せる方法を考え中です。なにせスペースはありますから、大きなリスクはありません。せっかくスペースがあるのに何もやらないって、損ですよね。

希望的観測ではこれで４０万円ほど収入増が見込めます。さて、あと１０万円、どうしましょうか？

今までは、とにもかくにも物件の購入！って感じで取り組んできましたが、今は少し気持ちを抑え込んでいます。もちろんよい物件に出会えたら購入したくなりますが・・・。

物件の購入だけが収入アップだと信じて取り組んできましたが、規模が大きくなったこともあり、打てる手段が増えたのは素直に喜ぶべきことだと思っています。

今月の僕のコラムです。あわせて是非お読みください。

6月１日掲載→事業規模の拡大を目指すか自己資本比率のアップを目指すか？

6月２日掲載→自己資金が１０００万円必要。でも手元の自己資金は５００万円。

6月３日掲載→買うかどうか迷ったけど買わなかった物件

6月４日掲載→良い物件なら売るわけない！？ 売りに出されている物件では…？

6月５日掲載→アパートローンの金利は○○％以上でないと儲けが出ない。

6月６日掲載→銀行から融資を受けやすくするための小さなコツ。

6月７日掲載→不動産経営に役立つスマートフォンの使い方。

6月８日掲載→デッドスペースを利用して収益アップをはかりましょう。

6月９日掲載→当たり前のアパート経営の１歩先を考えさせてくれた物件。

6月10日掲載→5000万円の物件を買っても大家が手にするのは10万円くらい。

6月11日掲載→目標のキャッシュフローを上方修正。

6月12日掲載→「新築区分マンション投資」の営業マンに逃げられました。

6月13日掲載→土地持ちの方がアパートを作ってもうまくいきません。

6月14日掲載→考え方を変えれば、アパートの利回りは「倍以上になる」?

6月15日掲載→買主側の仲介業者も売主側の仲介業者も考えることは同じ。

6月16日掲載→2週間で外壁塗装ができました。”退色しにくく””普通”が狙い。

6月17日掲載→1棟物件か区分所有か？それぞれのメリットとデメリットの確認。

6月18日掲載→突風によるソーラーパネルへの被害から見るリスク回避の方法論。

6月19日掲載→管理の仕事ってなんだろう…。自主管理についても考えてみる。