おはようございます。”かっちん”です。

昨日は、「新築区分マンション投資」の営業マンに逃げられました。で、どれだけ、私たちサラリーマン大家と、新築区分マンションを投資する方法とがかけ離れているか、という話を書きました。

そもそも、新築区分マンションに投資する人は、僕から言わせれば勉強不足です。ですから、新築区分マンション投資で失敗した人の話なんて、取るに足りません。きっぱり無視しましょう（笑）。

ですが、そういう世界を知っておくのもサラリーマン大家として面白いとも思います。チャンスがあれば話を聞いてみるのも良いですね。

さて、新築区分マンション投資と同様にうまくいかない例として、土地を持っている人が一棟借上げによる家賃保障で手放し経営ができるから、という理由で新築アパートを建ててしまうというものが挙げられます。

そこで、地主向けの有名アパート建築会社に勤めていたという人から聞いた話を今日は紹介したいと思います。

土地があるのに利回り○％！

土地を持っているということは、僕のような０から始めた不動産経営者にはとてもうらやましいことで、うまくやればかなりの高利回りが実現するはずです。

ところが、その業者で建築した場合、利回りは７％台からの提案になるんだとか。土地があるのに７％って・・・、と絶句しそうになりますが、「銀行に預けておいてもほとんど利息の付かないこの時代に」なんて言われると、その気になる方も結構いるそうです。そもそもリスクを引き受ける不動産投資と元金を保証する銀行預金を同じ土俵に上げること自体が？？なんですけどね。

で、「アナタだけ特別です！」と、言わんばかりに少しだけ値引きするそうです。それでも利回り８％程度だそうですが。

土地があったのに利回り８％・・・。土地から買っても出せそうな利回りです。（建物のグレードとか間取りは違いますが）

つまり、土地を持っていたはずなのに、土地から買い直したようなものですよね。

そして、そういう方は資産背景は優良ですから、比較的融資も簡単なんだとか。

ということは、経営そのものを、金融機関の融資というフィルターでチェックされずに購入できてしまうということです。

これではうまくいくわけないですよね。

今月の僕のコラムです。あわせて是非お読みください。

6月１日掲載→事業規模の拡大を目指すか自己資本比率のアップを目指すか？

6月２日掲載→自己資金が１０００万円必要。でも手元の自己資金は５００万円。

6月３日掲載→買うかどうか迷ったけど買わなかった物件

6月４日掲載→良い物件なら売るわけない！？ 売りに出されている物件では…？

6月５日掲載→アパートローンの金利は○○％以上でないと儲けが出ない。

6月６日掲載→銀行から融資を受けやすくするための小さなコツ。

6月７日掲載→不動産経営に役立つスマートフォンの使い方。

6月８日掲載→デッドスペースを利用して収益アップをはかりましょう。

6月９日掲載→当たり前のアパート経営の１歩先を考えさせてくれた物件。

6月10日掲載→5000万円の物件を買っても大家が手にするのは10万円くらい。

6月11日掲載→目標のキャッシュフローを上方修正。

6月12日掲載→「新築区分マンション投資」の営業マンに逃げられました。

6月13日掲載→土地持ちの方がアパートを作ってもうまくいきません。

6月14日掲載→考え方を変えれば、アパートの利回りは「倍以上になる」?

6月15日掲載→買主側の仲介業者も売主側の仲介業者も考えることは同じ。

6月16日掲載→2週間で外壁塗装ができました。”退色しにくく””普通”が狙い。

6月17日掲載→1棟物件か区分所有か？それぞれのメリットとデメリットの確認。

6月18日掲載→突風によるソーラーパネルへの被害から見るリスク回避の方法論。

6月19日掲載→管理の仕事ってなんだろう…。自主管理についても考えてみる。