おはようございます。”かっちん”です。

昨日、あるサイトの記事を見ていて、1棟物より区分の方がお勧めだという内容の記事が目に留まりました。

区分から1棟物へとシフトチェンジをした僕にとってはとても興味深い内容でした。そこで、1棟物か区分か、僕の持論も絡めながらお話しさせていただきたいと思います。

一棟物のメリット

記事では、1棟物のメリットとして、次のような点を挙げておられました。

●レバレッジを効かせた厚いキャッシュフローと売却時に大きなキャピタルゲインを得られる可能性がある。

しかし、現在のマーケットではレバレッジを掛けて購入するメリットを感じる物件はほとんど存在しない、とのことでした。

区分のメリット

逆に区分所有を推奨する理由として、区分ならではのメリットが存在するとのこと。具体的には・・・

●建物のグレードの良さからくる入居率の高さ

●管理の手間の掛からなさ

だそうです。

僕の個人的な考え

まず、今のマーケットには確かに「これは！」と思える物件が少なくなっているようには感じます。少なくともネットに普通に掲載されている物件には。

では本当に（良い）物件が無いのか？そんなことは無いと思います。売る側はそれほどマーケットを気にせず売りに出していると思います。競争が多いのは事実ですが、根気強く探せばきっと良い物件を見つけられるでしょう。

そして、区分なら全てグレードが高く入居率が高いと早合点するのは危険でしょう。もちろん1棟物でもグレードの高いものもありますし、区分でも低グレードの物も存在します。

ですから、区分でも入居率の悪い物件はいくらでもあります。（我が家の物件のように（涙））

”区分＝高入居率”と考えないようにしましょう。

「管理の手間の掛からなさ」については同感です。区分は手間がかかりません。僕は我が家の2つの区分マンションに迷わずに行ける自信がありません（笑）。

しかし、その分費用が掛かりますし、工夫する余地がありませんから面白みにも欠けますが・・・。

それを望まないのであれば区分もありかもしれませんね。

不動産投資を 始めたころに読んだ書籍に「1棟物は日本刀のような物。手入れをすれば素晴らしい切れ味を発揮する。一方で区分所有はカッターナイフのような物。だれでも簡単にまずまずの切れ味を体験できる」と言ったような内容のことがかかれていたことを思い出します。（かなり前に読んだ本なので詳細が違っていたらごゴメンナサイ。）

区分のデメリットもお忘れなく

区分所有独特のデメリットとして、「出口戦略の難しさ」と「ランニングコストの高さ」そして「募集時の他の部屋との差別化の難しさ」という点が挙げられます。

土地を比率でしか所有していない区分所有。老朽化した際の建て替えについても他の所有者との意見合わせなど問題が起こりそうです。

1棟物と違って修繕積立金の出費も痛いところです。1棟でも修繕しなければいけないのでそれを計画的に集めるという点ではメリットかもしれませんが、懐事情の厳しい時もあるはず。自分で積み立てるなら融通も利きますけどね。

さらに、募集をする際、同じ棟内で他の部屋と条件を比べられやすいという点もデメリットと言えるでしょう。1棟物なら近隣の物件も「まったく別の物件」ですが、区分の場合は比較されやすいですよね。

以上、区分も1棟物も所有している我が家の体験から、自論を展開させていただきました。

”どちらが優れている”という問題ではなく、”自分はどちらに向いているか”という問題だと思いますので、メリット、デメリットをしっかり理解して選択してください。

今月の僕のコラムです。あわせて是非お読みください。

6月１日掲載→事業規模の拡大を目指すか自己資本比率のアップを目指すか？

6月２日掲載→自己資金が１０００万円必要。でも手元の自己資金は５００万円。

6月３日掲載→買うかどうか迷ったけど買わなかった物件

6月４日掲載→良い物件なら売るわけない！？ 売りに出されている物件では…？

6月５日掲載→アパートローンの金利は○○％以上でないと儲けが出ない。

6月６日掲載→銀行から融資を受けやすくするための小さなコツ。

6月７日掲載→不動産経営に役立つスマートフォンの使い方。

6月８日掲載→デッドスペースを利用して収益アップをはかりましょう。

6月９日掲載→当たり前のアパート経営の１歩先を考えさせてくれた物件。

6月10日掲載→5000万円の物件を買っても大家が手にするのは10万円くらい。

6月11日掲載→目標のキャッシュフローを上方修正。

6月12日掲載→「新築区分マンション投資」の営業マンに逃げられました。

6月13日掲載→土地持ちの方がアパートを作ってもうまくいきません。

6月14日掲載→考え方を変えれば、アパートの利回りは「倍以上になる」?

6月15日掲載→買主側の仲介業者も売主側の仲介業者も考えることは同じ。

6月16日掲載→2週間で外壁塗装ができました。”退色しにくく””普通”が狙い。

6月17日掲載→1棟物件か区分所有か？それぞれのメリットとデメリットの確認。

6月18日掲載→突風によるソーラーパネルへの被害から見るリスク回避の方法論。

6月19日掲載→管理の仕事ってなんだろう…。自主管理についても考えてみる。