おはようございます。”かっちん”です。

今日は収益物件の管理について書かせていただきます。

我が家が所有する74室が、もし、すべて満室になったら、（残念ながらこの規模になって以来、全室満室になったことはありません（涙））管理費が月額15万円ほど掛かる計算になります。

一部の例外を除く、ほとんどの物件は家賃の５％で管理をお願いしています。たった５％ですが規模が拡大するとまとまった出費になります。月に15万円ですよ。僕の月の”お小遣い”よりはるかに高額です。月に１５万円も好きに使えたら…。

まぁそんなことをぼやいても仕方が無いわけですが、費用対効果って観点で見ると本当にその金額に見合った効果が上がっているのかは疑問です。

管理と言っても”何も問題が起こらない月”は、本当に何もしてもらっていないんですよね。もちろん何も無いにこしたことはありませんが・・・。

しかし入金の管理以外に何も仕事をしてもらっていないのに、５％って・・・。

もちろん何か事が起これば管理会社に頑張ってもらうしかありません。そういう時は「たった5％しか払っていないのにスミマセン」っていう気持ちになりますから、トータルでは金額と仕事量が釣り合っているのかもしれませんが。

掃除は自分でやります

僕は清掃はかたくなに自分でやることを選択しています。これは僕の不動産投資へのモチベーション維持につながりますし、何より物件に愛着がわきます。

清掃を外注しても、おそらく自分で見に行くでしょうから、清掃できていない箇所を見つけるとストレスを感じてしまいそうです。ですから管理から必ず清掃を外してもらっています。その方が気持ちよく清掃できますから。

こうして、少しでも管理費を抑える努力もしていますが、それでもやっぱり大きな出費には違いがありません。思い切って”自主管理”なんていう選択肢も頭をよぎります。

自主管理

築浅の物件は5～6年所有してみて入居斡旋・契約と退去時の立ち合い・原状回復工事の依頼以外で、”何か問題が起こって管理会社にお願いした”と言うケースはありません。こうして考えると、自主管理でもなんとかなりそうだ、と思ってしまいます。

自主管理をする場合、一番の問題は空室を埋めるための賃貸斡旋でしょう。

以前に賃貸斡旋の店舗の方から聞いた話ですが、ある担当者は自主管理の方が入居を斡旋しやすい（書類や保険など「お任せ！」っていうケースが多いから）と言っていました。しかしその一方で、管理会社が入っていない物件はやりたくない（建物が荒れているケースが多いから）と言っている担当者もいます。

建物の管理がしっかり出来て、なおかつ賃貸ショップに営業を掛けられるオーナーであれば自主管理でも良いのかもしれません。でも、それができないとかえってジリ貧になる可能性もありますね。

僕はサラリーマンとしての仕事と家庭もありますから今すぐに自主管理に切り替えることは無いのですが、このあたりに賃貸経営の工夫の余地があるのかもしれません。