アパート経営が相続税対策に選ばれる訳

 こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。

前回の続き、相続税対策大作戦です。　まずは少しおさらいです。

相続税対策の一環としてのアパート建設は最も一般的な手法の一つですが、

その理由は不動産評価額の歪みにあります。

 

土地の路線価方式による相続税評価額は路線価×面積で市場価格の約80％程度です。

アパートを建てるとその土地は「貸家建付地」となり、そこから減額されます。

（　貸家建付地＝（路線価×面積）×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

　　借地権割合は路線価図の数字の後のA～Gの部分ですね　）

更に「小規模宅地等の特例」も受けられ、市場価格の70％程度になります。

（但し、最近は市場価格の下落により、こうならないケースもあります　(>_<)）

 

建物についても

相続税評価額　＝　固定資産評価額　ですが、こちらも借地権割合等で減額されます。

 

で、結局　市場価格に対し

　　　　　　土地で安く評価され、お得～！

　　　　　　建物でも安く評価され、お得～！　　ということです

概ね相場の50％～程度の評価に圧縮できるといわれています。

ローンで建物を建てた場合はその借入部分がさらに相殺されますので

なんとマイナス評価にすることが出来、他の資産を含めた圧縮に効果を発揮します。

特に新築した場合は建物評価額の乖離が大きくなり、その効果は絶大です！

う～ん　グレイト！　やったね！

　　

 おやっ！　こんなところに落とし穴！

ところが実は、いいことばかりではありません。地主さんの注意点として

①土地のロケーションが変えられない！

②事業収益を見落としがち！　　　　　……　(´Д` )

ということがあります。

 

地主さんの場合、先祖代々の土地であることが多いですが、そのため自分の

資産というより「先祖からの預り物」という意識になります。

また親戚の目もあり、手放す・売るという選択肢は取りにくいです。

そこでアパート経営となる訳ですが、その土地が賃貸経営に向く場所か？

というチェックはどうしてもおろそかになります。

 

３０年一括借り上げ（サブリース）で安心！　と思っていても

実は５年後、１０年後の更新時期に査定家賃の見直しがあります。

査定家賃が大幅に下がってしまい

あれれ？？　そんなはずでは…と思っても後の祭り……　(ToT)/~~~

 

賃貸経営に向かない場所に大手ハウスメーカのアパートが乱立！

新築プレミアムが切れた頃に（約10年後～）空室リスクが増大！

気が付いたらどこもかしこもガラガラ、ということになりかねません………

　　（ここ試験に出ます）

もう一つ、事業収益に関しても

「節税対策ですから」、「相続税対策ですから」と

赤字経営でも、さも当然という話になりがちです。

「年末調整で所得税還付が受けられますよ～」　ふむふむ、そうですよね～

 

ち・ょ・っ・と　待った～～　！！！　

 

賃貸業もスモールとはいえ立派なビジネスです。　赤字経営ということは

事業として成り立ってない！　　ってことジャン！！？

節税と事業収益は両立させるべきものですよ～～

　　（ここも試験に出ます）

 

皆さん、こんな落とし穴には落ちないでくださいね。

 

お待たせ！　相続税対策大作戦開始です。

さていよいよ作戦開始です。　（脇道が多くてすいません　m(__)m）

 

「市街化調整区域の宅地並み課税地」（やっぱ長っ！）が担保には使える

ことが分かりましたので（約1400万の査定）、別の場所に中古を買うことにしました

作戦は

１）担保枠をうまく使って、賃貸需要のある場所のアパートを買う

２）購入資金は母（７９歳！）のローンとする　　　　　が骨子となります。

 

そこで問題は融資です。

７９才の年金暮らしのおばあちゃんに20年ローンが組めるのかぁ！？？

 

　　組めました………　但し、地元のＪＡだけですが………

 

ＪＡの場合、融資の掛け目は物件の積算価格の70％でした。

つまり自己資金が、残る30％分必要な訳ですが、ここに共坦枠を充当します。

 

物件積算価格をＡとすると、自己資金を０で実行するためには

Ａ×30％＝自己資金＝1400万（担保設定額）　という方程式を解きます。

すると　　Ａ＝約4700万となり、

答えは4700万程度のアパートを出来るだけ安く買う！　となりました。

 

これで作戦も決まり、いよいよ物件探しです！

土日を利用して帰省しながら、不動産屋さんを回ります。

すると、なんだか首都圏と勝手が違います……

　　　　　　　　　　　

 まずは、地方の空室率の実態にビックリ！！

金沢市は人口46万人程度の地方の中堅都市ですが………

 ２割、３割の空室は当たり前～　　てな感じです……

む・む・む　これはどういうこと？？　　（…次回に続く…）

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

この話、なんだかまだまだ続きそうです………　(^_^;)

 

前回コメント頂いた、加藤さん、床井さん　ありがとうございます！！

実は故あって、現在Facebookアカウントを持っていません…　m(__)m

ご返事できませんが、この場を借りて御礼申し上げます。

 

今後ともよろしくお願いいたします。