「内見できますけど、お勧めしませんよ。」

不動産業者さんに築古戸建物件を見せてもらったときにこう言われました。

以前から付き合いのある業者さんなので、正直に意見を言ってくれたんだと思いますが、モチベーション急降下の一言でした。

でもわからないもので、最終的には買うことになったのです!

金利上昇がやってくる!?

財政赤字の額が加速度的に増えて1000兆円を突破。

日本経済がもしも破綻に向かうのであれば、円安に加えて金利上昇は必ずやってくると言われています。

もちろんそうならないことを願っていますが、日本経済が低迷して税収も上がらなければ起こりうるシナリオだと考えられます。

そうすると今までのようにRCのマンションに融資をつけて買い進める投資スタイルはリスクが高い。

対策のひとつで融資に頼らず資産を増やす戦略として、築古戸建の再生に取り組んでみることにしました。

購入条件の設定

下記の条件で物件検索を開始しました。

◆自宅から車で30分以内の場所
◆投資額はリフォーム費用を含めて600万円以下

再生物件ではリフォームや管理などで当初は手間がかかるという想定で、自宅から車で30分以内で行ける範囲に設定。

駅徒歩圏ならもっと高いですが、バス便になると3LDK戸建でも月家賃は60,000円程度になってしまうので、その時の表面利回り12%をめざしてます。それにもちろん今回は現金投資を前提にしているので懐具合も考慮してます。

なかなか見つからない(-_-;)

ボロ戸建なんて需要も少ないだろうから簡単に見つかるだろうと考えていましたが、実際は甘くありませんでした。

お年寄りの夫婦が引っ越して子供の家に移るとか出身地に戻るとかの理由で物件はそこそこありますが、たいていは1000万円超の価格設定。安くても800万円台がいいところです。

長年住んだ愛着のある家を二束三文では手放したくないんでしょうね。

お勧めしない物件!!

そしてある土曜日、新聞折り込みの不動産業者の広告を眺めていたら580万円の戸建を発見。

戸建

さっそく不動産業者さんに連絡して見に行くことにしました。でも業者さんは
「あまりお勧めしない。」とのこと。

原因は、道路付けがいまいち、外観がかなりくたびれた印象、そして建物の敷地が道路から一段下がったところにあって駐車場から階段を下りて玄関にアプローチする構造であること。

ボロさ具合からして、仮にこのまま自分が住む前提だとあまりお勧めしない気持ちもわかるかな。

でも内部を見せてもらうとそこそこにリフォームの形跡もあって、築35年の割にはまあまあの印象です。(しかし実はこれが災いしてしまうんですけどね。)

今までマンション経営する中で経験してきたリフォーム相場を考えると、賃貸に出せるようにするには100万円から150万円ぐらいは必要そう。

「こりゃ指値だ!」

と思いましたが、業者さんによるとまだ検討中の客は一人もいないとのこと。

とりあえずその日は希望金額は告げずに持ち帰りました。

そして指値が通った!

別の付き合いのある不動産業者さんにヒアリングして家賃相場を確認。

それからリフォーム業者さんに「お金ないんで100万円ぐらいでやりたいんですけど~」とざっくり見積もってもらったところ、「な、なんとか、がんばります!」

これで指値額は決まった。ずばり450万円。

「どうなるかわからないけど、申込書を書いてくれたらぶつけてみます。」

と不動産業者さんは言ってましたが、その日の午後には連絡が来て

「指値とおりました~!」

 

かくして、ボロ戸建再生が始まるのでした。

リフォーム編はまた次回。お楽しみに。