こんにちは。鑑定士×投資家です。今日もコラムをご覧下さり、ありがとうございます。

 

僕は投資を始めて1年半ほどで4棟の物件を取得してきました。規模もまだまだ小さいですし、あまり自慢できることはありません。

 

が…特筆すべき点としては、①比較的収益性が高い物件を取得できていること、②物件すべてフル&オーバーローンで購入していること、でしょうか。

 

①収益性

利回りはパワーです!基本的に高利回りの物件しか検討しません。でも、利回りばかりに囚われると痛い目に遭うと思います。これは気を付けなければいけませんね。

 

以前、コラムでも書きましたが、基本的に「利回り・融資期間・金利・返済比率」のバランスで購入を検討します。

 

中でも融資期間はダイレクトにCFに影響してくるので一番気を使います。必然的に耐用年数(≒融資期間)が長く取れるRCが対象となってきます。

 

要はCF重視ということでしょうか。ここだけは当初からブレていません。

 

知人などから「不動産市場が過熱してる中、よくそんな良い物件を取得できますね!?自分にも教えて欲しいです!」と言われることがあります。

 

物件検索方法については書くと長くなるのでここでは省きますが、特別なことは何もしていません。

 

余談ですが、僕の目的は「投資対象から潤沢なキャッシュ(リターン)を得ること」これにつきます。その手段が不動産投資であった、というだけのことです。

 

僕のコラムではいつも警鐘を鳴らしていますが、不動産を取得すること(=大家さんになること)が目的ではありません。不動産で儲けることが目的です、不動産投資とはいえビジネスですから。

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②フル&オーバーローン

僕が融資を受けている銀行は高金利銀行やノンバンクではありません。メガバンクと第一地方銀行です、金利・融資期間などの条件も上々です。

 

正直、これはとてもありがたいです。身銭を切ることなく100%他人資本で投資ができるって改めて凄いことだと我ながら思います。

 

僕の場合、オーバーローン・法定耐用年数内の融資期間といった条件でも返済比率は40%未満です。CFは潤沢です。

 

収益性のない、つまり8~10%程度の低い利回りの不動産を購入しようとするから、銀行から頭金を求められたり、頭金を1~2割入れないと回らないような事態になるものと思っています。

 

こういう不動産を購入した(してしまった?)人たちが口をそろえてフル・オーバーは危険だ、頭金は数割必要だと言っている訳です。こういう人たちに所有不動産のスペックを聞くと面白いかもしれません。

 

オーバーローンを引くことで自己資金はすべて温存できますし、CFも順調に貯まり出します。これは全額再投資に回す予定としています。

 

これもよく「フルローンでも難しいのにどうやってオーバーローンを勝ち取るんですか?コツを教えて下さい!」と聞かれることもあります。

 

真正面から銀行に「諸費用分までお願いします」ということもあれば、そうでないこともあります。

 

フル&オーバーローンは本当に危険なのか?

先日、ある不動産投資本を読んでいたときのことです…その著者が本の中で「フルローン、オーバーローンは危険。頭金1~2割入れるべきだ」「オーバーローンは破綻一直線」と仰っておりました。

 

正直、まだこんなことを言う人がいるのだなぁと思いました(笑)

 

危険なのはフルローン、オーバーローンじゃありません。

 

数字で検証すればすぐに解ると思います。

 

ダメ物件にフル・オーバーを付けたら危険極まりありませんが、僕が買っている物件は銀行評価では積算・収益ともに十分、しかも満室経営が出来る物件を選定しています。

 

返済比率・CFをみれば一目瞭然ですね。

 

今では担保余力も出ており、目ぼしい物件が見つかれば次も容易に買えることでしょう。

 

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