不動産業者にから送られてくる物件概要書。

 

 

この記載内容に関しても、各社まちまちであり、

自分自身がしっかりと理解できていなければ、

複数の業者が作る概要書を正しく比較することも

できなくなってしまいます。

 

 

ここで一般的に出てくるのが、毎月のローンの返済額と、

ローン返済後の手残り。

 

 

当たり前のことですが、この数字をしっかりと見極める

ことが不動産等をを行う上で非常に重要です。

 

 

まず、手元に残る現金の額が大きいからといって

その物件の購入を決断してはいけません。

 

 

家賃が毎月40万円残ったとしても、規模が大きい

物件である場合、修繕費や固定資産税の金額も

バカにならないからです。

 

 

少なくとも数年間のスパンにわたって経営

していくのですから、財務的な安全性は

確保しておく必要があります。

 

 

では、その安全性の基準はどれぐらいで

あればよいのでしょうか?

 

 

これは、RC、重量鉄骨、軽量鉄骨、

木造の全ての種類の物件を見てきて

感じたイメージなのですが、

 

 

RCであれば45%

それ以外であれば50%

 

 

を満室家賃収入に対する返済額の

割合としたいところです。

 

 

RCの方がほかの物件よりも

返済額の割合が小さいのは、

RCは固定資産税が高いからです。

 

 

また、なぜ50%が安全かと言われると

明確な回答はないのですが、

少なくとも、家賃に対し、

5%の管理費、2%前後の広告費、

15%前後の修繕費、10%前後の

固定資産税がかかってくると

いうざっくりイメージで考えると、

50%ぐらいの返済割合であれば安全

というイメージです。

 

返済割合が70%を超えている物件の場合、

恐らく、保有期間中はずっと赤字になって

しまう気がします。

 

20年ローンを組んだ場合、20年間

赤字を垂れ流し続けるわけです。

 

物件を購入される際は、少なくとも

60%以内に返済割合を抑えることを

おススメ致します。