人口が減っても、世帯数が増えているから日本の不動産投資は安心・・・なのか？

久々のコラム執筆になるマキーサです。

いきなり私事ですが、新潟へ転勤してから、約2年の月日が流れてしまいました。

転勤してすぐの頃は、“新潟でも物件を買いまくるぞ~！”と意気込んでいたのですが、地方都市にしては意外と低い利回りの物件が多いことや、安い戸建が大量に供給される環境下で、すっかり意気消沈し、コラム執筆も開店休業状態でした。。。すみません。。。

ところで、みなさんのお宅にも、こんな国勢調査のお手紙が届いているのではないでしょうか？

日本では、国勢調査を始めとする各種調査が行われています。こうした調査から得られた統計データにも不動産投資のヒントになるネタが含まれています！

お隣の中国では、人口統計も経済統計も信用できないから、電力消費量の動きで景気を判断するしかない・・・という話も聞きますから、日本の統計データはとても充実しています。

不動産投資家も、こうしたデータを活用しない手はないと思っていますので、そのヒントにしてもらえればと思っています。

人口が減っても、世帯数が減らなければ不動産投資は安泰？？

日本の人口は2008年をピークとして、すでに減少が始まっています。

しかし、今も日本の世帯数は増え続けています！

2010年から2015年にかけては、毎年17万世帯も世帯数が増えているのです！

世帯数推移

（国立社会保障人口問題研究所の資料より作成）

これだけを聞くと、よくわからないと思いますが、1世帯当たりの人数がどんどん少なくなっているので、人口は減っているのに世帯数だけは増えている状態にある、ということです。

この世帯数についてですが、総世帯数や核家族世帯（注：夫婦、夫婦と未婚の子及びひとり親と未婚の子により構成される世帯のことです。）数のピークは2020年に迎えますが、単独世帯数のピークは2030年で、15年も先の話です。

基本的に世帯ごとに“我が家”があって、人は生活しています。

・・・ということは、単独世帯を主なターゲットとしているワンルーム区分マンションやアパートを所有する私のような不動産オーナーは、当面心配はない？？？

・・・・残念ながら、そうではないようです。。。

実際には、不動産オーナーに、のんびりしている時間は残されていません。

単独世帯数が2030年まで増加するものの、単独世帯の中身は大きく変化することが予想されています。

先程と同じ、国立社会保障人口問題研究所の資料を加工して、現在（2015年:赤線）と単独世帯数がピークを迎える2030年（オレンジ線）における単独世代の年齢構成をグラフにしてみました。

単独世帯の変化

（国立社会保障人口問題研究所の資料より作成）

結果的に、学生や若いサラリーマンの単独世帯は減少していきます。

これらの層をターゲットとしていたアパートやワンルームマンションオーナーは、入居者募集が厳しさを増すでしょう。

一方で、50代や75歳以上の単独世帯が大幅に増加します。これまで家族と同居していた人たちが、家族の死去等により単独世帯になっていくことが主な原因であると考えられます。

20代を中心とした単独世帯の減少は、これまでのワンルームやアパートの入居者募集に影響がありますし、

50代や75歳以上の単身世帯の増加は、不動産オーナーとしての入居審査のあり方を考え直す必要に迫られるかもしれません。

こうした世帯の中身の変化を把握することは、
不動産オーナーが長期的戦略を考える際に、重要です。

世帯構成の変化からも、
学生や若いサラリーマンやOL、ファミリー向けの需要の減少↓
高齢単身者向けの住宅需要の増加↑
という流れが見えてくると思います。

やはり、今後の不動産投資家には孤独死対策を含む高齢入居者への対応が、
重要だという結論に変わりはありません。

むしろ、変化やピンチは、チャンスです！
単独世帯が増えることは間違いないのだから、
高齢者等の入居者をうまく取り込むことが、ビジネスチャンスになる、
と考えるべきでしょう。

今回はマクロ統計から世帯数の変化という大きな流れを紹介させていただきました。
次回は統計データを使って、地域別の賃貸需要を探る方法についてご紹介したいと思います。