こんにちは!
外資系コンサルタント出身の「勢い大家さん」です。

前回は、「入居者がご所望する意外な2つのもの」についてお話しました。
確かに自分でもあったら本当にうれしいものでした!

今回は、「入居者募集時にやってはいけないたった1つのこと」というお題でお話したいと思います。

REITの世界ではやってはいけないタブーだとか・・・

10年来の友人(会社経営者)とこの間食事をしながら話した内容です。

彼はREITの会社さんともお付き合いがあるようで、REITでの物件運用についても詳しかったりします。

友人と私の会話です。少々お付き合いを・・・

友人:「REITでは絶対やっちゃいけないことがあるんだけど、知ってる?」
私:「えっ、何?いっぱい借金すること?」
友人:「違うよ・・・お客さんが入ってくれなくてやってしまうことだよ」
私:「何だっけ?募集時に変なことしないしなぁ・・・」
友人:「家賃をディスカウントすることだよ!」
私:「なるほど!それ、わかるわ・・・」

そうです、REITでは
ある金額を超えて
家賃をディスカウントすることはタブー

なのです!

理由は非常に明確です。契約は2年などの長期に及ぶので、その間のディスカウント分がボディーブローのように効いてきて、経営を圧迫するからなのだそうです。

借入金や配当なども含めて、綿密に計算された家賃なわけですから、ディスカウントするとその分だけ収益は出なくなり、投資家さんに大変な想いをさせてしまいますから、納得です!

一方で、1か月のフリーレントはOKなのだそうです。そもそも空室だったところにフリーレントで入居されても、経費的には何も変わらない(つまり何も出費していない)から問題ないという理屈だそうです。

家賃でしっかり利益を確保するREITの世界、本当に勉強になります!

各部屋の家賃の「定価」ってお持ちですか?

REITのお話を読んで気がついたと思いますが、REITの世界では家賃に「定価」というものがある訳です。

家賃って定価みたいなものはあるけど、入居希望者との交渉で決まるから時価なんじゃないの?」と言われる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

事実、家賃は言い値で決まるので「時価」ですが、
これ以上は下げないという
「定価」は持っていていいはず

です。

私も物件を購入した後、レントロールをじっくり見ていて、これ以上は下げない「定価」を定めました入居募集時は、その金額よりも高めに設定しています。

同時に、定期借家契約で部屋を貸していることを活かして、明らかに家賃が安すぎる部屋は、契約更新時(正確には再契約時)に家賃を「定価」に設定し直すようにしました。

「入居者を入れたい」という理由だけで安易に家賃をディスカウントするのは、自分の首を絞めるだけです。ですから、しっかり「定価」を持っておいて、それ以上は家賃を下げないように対応する努力が必要ではないでしょうか?

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!