内本です。9月は購入したばかりの物件整備&客付け営業で大忙しでした。

まず購入後最初に何をすべきか、を前回に引き続き、お話したいと思います。

最初に内見可能なレベルまで物件を整備し、並行して客付け営業をすることが基本です。

設備面での対応 エアコン編

前回のコラムで、全体的な設備面での対応デジタルロック(電子錠)設置について書かせて頂きました。

前回書ききれなかった、エアコン交換の話です。

今回購入した2棟71室ですが、購入時の空き部屋は2棟あわせて16室ありました。

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調べてみると、そのうち15室のエアコンが新築当初から設置された、15年前のものでした。

動くことは動きますが、真夏や真冬に故障したら大変です。

多少タバコの臭いのするエアコンもあったので、古いものは全部取り替えることにしました。

エアコン取替えの価格交渉(見積り)

15台まとめての取替えなので、リフォーム業者様とは価格交渉するつもりでした。

まず、取引実績のあるリフォーム業者様から見積りをとると

15台分で128万円弱、1台あたり8.5万円でした。

(既設エアコン撤去・処分費、税込み)※もちろん国内メーカーです

 

次に、管理会社様経由で見積りをとると

15台分で117万円弱、1台あたり7.8万円でした。

(既設エアコン撤去・処分費、税込み)※もちろん国内メーカーです

 

管理会社様経由で発注しても良かったのですが、家電量販店の方が安いと思い、足を運んでみました。

実は、直前に、自宅のエアコンが調子が悪くなり、家電量販店に買いに行って交換したので、エアコンの実売価格を知っていたからです。

家電量販店での価格交渉

自宅のエアコンは自宅近くの家電量販店に家族で買いに行きました。

今回の2棟を購入したことは、もちろん夫にナイショなので、15台のエアコン購入は私一人で平日に行きました。

現金でないとポイントが少なくなるので、デビット機能を付与した某信金のキャッシュカード(デビットカード)で支払いました。

実は私は株式投資優待狙いで少々やっております。

某家電量販店の株を持っていて、こちらの会社が8月決算だと知っていて、8月下旬に買いに行きました。

店員さんにお伝えしたことは以下になります

エアコン15台をまとめ買いします。エアコンのトップメーカー○社製エアコンを希望します

・15台で税込みで百万円以内の予算です

他社にも見積りをとっており○○万円でした

・先日自宅のエアコンをこちらで購入して○万円でした

・御社は8月決算ですよね

(・最近涼しい日が続いていて、夏も終わりですので、今売り切らないと売れ残るのではないですか)←心の声

するとどうでしょう!?

エアコンのトップメーカーの○社製のエアコン15台で、基本工事費込みで百万円弱で購入できることになりました。(1台あたり6.7万円弱です)

しかも5年保証付きです!!

ただ、忘れがちですが、家電量販店の場合は、別途現地で追加工事代が発生しますので注意が必要です。

エアコン交換当日模様 追加工事費用見積り

リフォーム会社様や管理会社様経由で発注すると、工事はお任せ状態でできます。

自分で立会いできない場合は、そちらをオススメします。

今回は十数万円の差がでたので、当日自分の立会いが必要だとしても、家電量販店で購入することにしました。

前日に業者様から連絡があったので、念のため空き部屋の開錠方法をお伝えしました。

当日は業者様より早く現地に行って、空き部屋の鍵を全室開けました(2棟あるのでそれなりに大変でした)

業者様が到着され、現場確認いただき、追加工事の金額を提示頂きました。

主な追加工事は以下のとおりです

天吊り追加料金(室外機を上から吊ってある場合の室外機取外し・取付け料金)

天吊り

 

 

 

 

 

 

配管カバー脱着追加料金

・配管カバー新設料金

・3階の部屋の場合の昇降料(エレベーターがない場合)

 

上記の中で最も高いのは天吊り追加料金です。3室が天吊りでした・・・。

追加料金は15台で約12万円になりました。そうすると1台あたり7.4万円ほどになります。

管理会社経由のエアコン交換工事費用とあまり変りませんが、何といってもエアコントップメーカーの○社製なので、満足しています。

エアコン

 

 

 

 

 

 

エアコン交換工事模様 案内文書配布など

エアコン業者様に、2棟分の追加工事代金を提示頂いた後は、黙々と作業して頂きました。

職人さんは1棟目(10台取替え)で3人のチームが2班、2棟目(5台取替え)で3人のチームが1班、全部で9人の方が来られました。

私もエアコン工事の立会いだけで、現地に行ったわけではありません。

 

その後2棟で雑排水管清掃・消防設備点検をする予定が決まっていました。

いつもは管理会社様にお願いしているのですが、今回は自分が現地に行くので、雑排水管清掃・消防設備点検の案内文書を全戸分(71室分)コピーし、全戸に配布および玄関の案内版に掲示しました。

数が多いので、それだけでも結構骨が折れました。

 

その後、エアコン業者様に

終了の1時間前くらいに連絡してくださいね。戻ってきますので」

と言い残し、客付け営業に出動しました。

客付け営業模様

その後近くのターミナル駅で10社ほど客付会社様をまわりました。以前別物件の客付け営業でまわったことがあるので、覚えていてくれた営業マンもいました。

募集図面がないと営業しようがないので、管理会社様に早めに募集図面を作成して頂いて、良かったと思います。

 

その後、ビル物件を所有している最寄駅まで足を延ばして、管理会社様を訪問したり、ビルのテナント様を訪問させて頂いたりしました。

テナント様が入居されて、初めて現地に行きましたが、以前よりキレイになっていて、驚きました。

ビル玄関アップ

 

 

 

 

 

 

その後、今回の2棟から少し遠方の駅まで行き、そこでも客付け営業をしました。

途中、エアコン業者様から「あと1時間位で終わりそうです」と電話を頂き、現地に戻りました。

工事が完了したのは16時頃だったと思います。追加工事料金を支払い、自宅に戻りました。

 

今回はまとめて15台あったので、自分で立会いも含めてやってみようかと思いましたが、それなりに稼動がかかりました。

1台や2台なら少々高くても(許容範囲内なら)、リフォーム会社様または管理会社様に発注しようと思います。

この後、エアコン関係でちょっとしたことが起こるのですが、別途お話します。

今回のお話が何かの参考になれば幸いです。