こんにちは。鑑定士×投資家です。今日もコラムをご覧下さり、ありがとうございます。

 

以前、市街化調整区域内の物件を検討したことがあります。

 

市街化調整区域内の物件

仲介業者から紹介されたときは「おっ!?」と思ったのですが、よくよく調べてみると対象物件は「市街化調整区域」内に存する物件でした。

 

ご存知かと思いますが、市街化調整区域とは原則として新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域です。例外はありますが…

 

僕の場合、市街化区域だろうと市街化調整区域だろうと別にどこでも良いのですが、銀行目線で考えたときに、内規等で「市街化調整区域内の不動産には融資しない」とある銀行には掛け合っても無理です。

 

銀行に持ち込んでみた

念のため、AメガバンクとB地銀に事情を話し、融資可能か否か確認してみました。

 

AメガバンクはNG、B銀行は取り組めなくもないので資料を送付して欲しいとのことでした。

 

対象部件は市街化調整区域内にある物件なのですが、周辺は田・畑というわけではなく、それなりの住宅地と言う感じです。戸建住宅や賃貸物件が結構集積しています。

 

銀行も区域だけで判断するのではなく、実際の状況で見て欲しいところです。まぁ愚痴ってもしょうがないのですが…。

 

仲介業者の調査内容

この物件を紹介してくれた業者から連絡が来ました。色々と調べてくれていたようです。

 

業者が調べてくれた内容ですが・・・

 

・現在の建物は既存宅地の申請により共同住宅の建築確認を取って建築している

・今後は同じ規模の建物であれば開発不要証明の申請をすれば開発許可をとらずに建築可能

・開発許可の申請を行わないといけない場合でも同じ規模の建物を建築するのであれば許可は不要

 

ということを県の土木事務所で確認してくれました。予想通りの回答です。

 

とは言っても、市街化調整区域内の物件なので、融資付で高いハードルがあるわけで、今回はやっぱり断ろうかなと思っていたところ、再度仲介業者から電話がありました。

 

メガバンクが取り組んでくれる!?

「懇意にしているメガバンクさんに話してみたら、取り組み可能ということなので、チャレンジしてみませんか?」という内容でした。

1

実はこのメガバンクって僕が持ち込んだメガバンクと同じ銀行なんです。

 

同一銀行でも、ホントに支店毎、担当者毎で全然ちがってきますよね。支店が変われば別銀行です。

 

市街化調整区域ということを除けば、申し分ない物件です。CFも割と潤沢です。ダメもとになりますが、融資審査にかけました。

 

銀行の結論

結局のところ、AメガバンクもB地銀もNGでした。やはり市街化調整区域内の物件には融資できないとの回答です。

 

是非とも欲しい物件ではありましたが、銀行が融資してくれないことにはどうしようもありません。

 

市街化調整区域内の物件は非常にハードルが高いです。

 

鑑定士投資家ロゴ(赤)-revised