不動産価格と自然災害リスク第2回。不動産の中には、その価格にリスクを過剰に含んでしまっているものもあります。

災害が起こった直後の被災地の不動産価格は大きく値下がりする

大きな災害が起きると、その被災地では不動産の価格が大きく下がります。東日本大震災の時も、津波の被災地だけではなく、液状化が発生した浦安の不動産などが大きく値下がりしました。

しかし、値下がりした価格は、その後急回復数年することが非常に多い

しかし「被災直後の不動産価格は安くなりすぎ」という傾向があります。自然災害によって被害を受けた場所は、被災直後はドーンと下がって、その後、急激に戻すという動きをすることが非常に多いのです。
東日本大震災後の浦安の不動産価格などが非常にいい例です。なんだか株式投資の「半値戻し」に似ていますね。通常は、完全にもとに戻るには、災害のことをみんなが忘れてしまう必要があるので、かなり時間がかかります。ただ、浦安を見ていますと「半値戻しは全値戻し」という感じもしてきます。

被災直後の価格が下げすぎの不動産、適正な不動産

ただ、投資家としてここで注目すべきは、自然災害の中には「免疫のできる災害」と「免疫の出来ない災害」があるいうことです。免疫のできる災害・土地というのは、いったん災害が起きたら同じ災害は起きにくくなる土地です。免疫のできない災害・土地というのは、いったん災害が起きたら、同じような災害がまた起きる可能性が高い土地です。

免疫のできる災害の価格は下げすぎ、できない不動産の価格は適正かも

いいかえると、免疫のできる災害・土地では被災直後の不動産価格というのは下げすぎのことが多いですし、免疫のできない災害・土地では被災直後の不動産価格が適正であるのかもしれません。

免疫のできる災害・土地とできない災害・土地

「免疫のできる災害」というのは例えば土砂災害です。土砂災害というのは、一度災害がおきてしまうと、しばらくはそこに同じような雨が降っても、災害は小さいものにしかなりません。言い換えると、土砂災害にあって大きく低下した不動産価格は、過剰に反応しているということができるかもしれません。
「免疫の出来ない自然災害」というのは例えば液状化です。液状化した場所は、同じような地震の揺れが来たら、もう一度液状化します。その点、浦安などの液状化した所は、かなり不動産価格が戻っていますが、これでいいのかなとも思います。