【実践大家コラム】残り物は曲者ばかり?!それとも福がある?

こんにちは、地方在住大家ゆたちゃんです。

 

先回お話致しました、今年入手したもうひとつの物件は、

私共夫婦がこれまでに手がけた事のない、

初の大型物件…

 

この物件は、

半年以上地元の不動産屋さんのサイトに掲載されていた物件で、

鉄骨造り4階建て、

築年数26年、

地域の主要駅からの距離も約1キロほど、

高速道路のインタチェンジからも約3キロほどと、

交通インフラにもそこそこ恵まれ、

立地条件や建物の築年数には何ら申し分の無い、

基本的には優良物件であると感じられました。

 

が、しかし、実際にはなかなか買い手が付かない状況が長く続き、

当初の販売価格から実に２３％も値下げされている物件でした。

 

はたして何がそうさせていたのか…以下の写真が原因でした。

 

 

物件の間取りが3部屋ないし２部屋と、

部屋数が多いのにもかかわらず、

不人気な3点式のユニットバスが据え付けられており、

また、ダイニングには深夜電気温水器が居座っている為に見栄えが良くない状態でした。

 

さらに、２LDK、３DKの間取りの部屋全てが畳部屋という事で、

最近の新規の入居者さんに敬遠されて、

長らく全体の三分の二の部屋が空き部屋となっていました。

 

前所有者の方は首都圏在住の方で、

物件の最寄の不動産会社さんに管理の委託運営を行なっていましたが、

新たな入居者を増やすことが出来ず、

管理料を払うと物件の収益がほとんど残らない状況であった事が、

売却に至った理由であると思われます。

 

物件のリフォームを行なえば、

新たな入居者を募集する事が出来るので、

当然収益はアップしますが、その

改装費用が全部で物件価格とほぼ同額かかるという大変な（お宝？）物件です。

 

今年の4月に入手した、競売物件の木造アパートを5ヶ月かけてリフォームを終了し、満室にする事が出来た事から、

更なる次のお宝物件を探してこの物件にたどり着きました。

 

なかなか買い手が付かない物件であった事が納得できる、

物件価格に匹敵するような経験した事も無い多額の改装費用を要する物件。

 

でも、世間に存在する大抵の物件は、

良くても利回りが１５％前後で、

なかなか期待通りの物件は有りません。

 

そこでこの物件で２０％の利回りを達成すべく、

リフォーム終了までに必要と見込まれる改装費を先に割り出して、

その上で物件価格を加えても２０％になる価格で不動産屋さんに指値を行ないました。

 

長らく売れ残っていた物件でしたので、

価格交渉もほぼこちらの希望値が通り、

何とか物件取得に至りました。

 

今回も、4月入手の木造アパートの柱をジャッキアップして修繕した、

腕利きの大工さんを抱えたリフォーム業者さんにお願いして、

有りがたい事にトイレ撤去とトイレ新規設置作業をしてもらう事ができました。

 

地域に根ざした業者さんとの関係が有ればこその、

やや難易度の高いリフォームを、

費用面を抑えながらどうこなすかが鍵であったと思います。

 

少し極端な事例では有りますが、

地方在住の大家が活路を見出すひとつの方法として参考になる案件と考えております。

 

現在もこの物件の室内の改装工事は続いており、

外装塗装も今月より始まる予定です。

 

ここまでお読み頂き有難う御座いました。