【実践大家コラム】３点式ユニットバスからトイレの移設工事

こんにちは、地方在住大家ゆたちゃんです。

 

先回まで、今年入手した物件の工事について、

地方在住大家が強みを活かせる点について記述しましたが、

 

その続きを書く前に、

具体的な金額に対して明示が無いと現実味が薄く意味がないと思いましたので、

今年取得した２物件の取得価格と家賃設定について書きます。

 

前回書きました、

木造の６世帯の３DKのアパートについてですが、

競売時の落札価格は６２８万円、

リフォーム費用が総額で５００万円強で、

総額１１５０万円掛かりました。

 

工事の内訳はトイレの水洗化１３５万円、

外装の再塗装代と内装の一部塗装代で１４２万円、

内装全てのリフォーム代がおよそ２５０万で、

その内建物の基礎部分の修繕に５０～６０万円掛かっていますので、

純粋な内装リフォームが２００万円弱で、

３DKの１部屋あたりのリフォーム代が３０万円強です。

 

家賃設定は３Kで３万４千円で現在満室、

固定資産税と火災保険料約８万円を支払うと収益が約２３６万円の為、

利回りが約２０％となっています。

 

前回書きました、

３点式ユニットバスの１５世帯の物件の取得額は約１５２０万円、

リフォーム代が約１１８０万円で物件の総額で約２７００万円の物件です。

 

リフォーム代の内、

トイレの撤去と新設作業が４５～４８万

（もともとのユニットバスのトイレのタンクが樹脂製の為、再使用するには不安が有るとの事で、新設するトイレに便器も含めて再使用しなかった事から、その分だけトイレの改装費用の金額が増えています。）

…以前楽待の他の方のコラムでも書いてありましたが、

トイレの撤去と移設作業であれば４０万円前後なら妥当との事で、トイレの新品交換を除けば、ほぼその通りになりました。

 

こちらの家賃設定は３DK６世帯が３万７千円、

２LDK９世帯が３万５千円です。

 

固定資産税と借りている駐車場代を引くとおよそ年間５４３万円の収入の為、

こちらもおよそ利回りが２０％となっています。

 

前置きが長くなりましたが、

３点式ユニットバスからトイレ切り離し作業とトイレ新設作業の概略です。

 

バスタブの位置が左右逆ですがトイレ撤去前です。

 

 

トイレ撤去後の写真です。

トイレの有った床の部分が四角く切られているのは、

隣にトイレを新設する際の配管をつなぎ込みする際に作業をし易くする為です。

 

トイレ撤去後の床材を貼った写真

 

 

深夜電気温水器撤去前の写真

 

深夜電気温水器跡にトイレを新設しました。トイレを完成させるとまるで最初からここにトイレが有ったかのようです。

 

今回は空室であった１０部屋を一度に工事を行ないましたが、工事期間は約１ヶ月強掛かりました。

 

また２LDKの間取りの部屋は台所とユニットバスとの間に新たにトイレを新設したのですが、

トイレのスペースが足りず、

台所を５０センチほど元の位置から移動する工事も行なった為、

その分時間と工事金額が３万円ほど増えています。

 

今回の工事費用が一度に１０世帯の工事と言うことで、

費用面でも今までに経験が無い大規模な工事であった為、

２LDKの台所移動工事の費用の内、

一部屋当たり５万円の工事代金をガス屋さんにお願いして負担していただく事が出来ました。

 

今回深夜電気温水器を撤去して、LPガスを導入することで、

追い炊き機能付きのガス給湯器とエアコン１台をお願いして取り付けしていただく事ができました。

 

ガス会社さんには本当に感謝です。

 

現在、工事はまだ完了していませんが、

本当に有りがたい事に今日までに１部屋の入居申し込みと、

５部屋分の仮申し込みを頂く事が出来ました。

 

今回は今までの中で最も投資金額が大きかっただけに、

入居申し込みを頂いたり、仮の申し込みを頂戴すると本当に安心します。

 

大家としての仕事はまだまだこれから、

勉強を重ねながら“快適で安価なお部屋の供給を通じて社会に貢献します”（すみません、私共の法人の社是です）

 

ここまでお読み頂き有難う御座いました。