楽待会員の皆さま、こんにちは!

清陽通商株式会社の栗本です。

今年の2月頃から週2回ほど早起きして近くの山を自転車で駆け上がるヒルクライムのトレーニングをしています。
始めたころは道が凍ってた日もありましたが、最近は気候も良く心地よい汗をかけます。

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不動産屋は何かと不摂生なことが多い仕事なんで体力つけなきゃと頑張っております。

さて、今月は連休明けに1回目の原稿をアップするなど完全に出遅れちゃったので、ランキング見たら下から数えた方が早いやん!という反省を込めて頑張って原稿書きますよ!

今回のお題は出口戦略のお話。
題して「いつ売るの?今でしょ!・・・ハァ(苦笑)」
こういうベタなギャグは言わんタイプなんやけどなあ・・。

そもそも出口戦略とは何か?

さて、気を取り直して本題に行きましょう。

不動産投資の本を読むと「出口戦略を考えて物件を買いましょう」「出口の無い物件を買うと大変なことになります!」(怖いですね!)といった記述をよく見ます。

この出口戦略とは一体何なんでしょうか?

その前に不動産投資での成功とは何なのかを考えてみましょう。

多くのサラリーマン大家さんは「月々のキャッシュフローが○万円あれば良いな」「会社辞めても家賃収入で食っていけるようになればなあ」なんて考えてる方が多いのではないでしょうか?

これは不動産投資の世界では「キャッシュフロー派」という「派」に分類されます。

一方で不動産会社が収益物件を買う時の基準は「いくらで売り抜けられ。いくら儲かるか?」です。
転売益こそ不動産投資の醍醐味という会社は、多くのサラリーマン大家さんが想像しているよりはるかにたくさんいます。

こういう人たちを「キャピタルゲイン派」と分類されます。

あと節税派とかいくつか派はありますし、キャッシュフローとキャピタルゲインの二兎を追う人もいます。

どちらが正しいのでしょうか?

例えばこういうケースがあります。

1億円で物件を購入しました。
フルローンで買ったけど、年間200万円のキャッシュフローが出ています。

これだけを見ると、まあまあの成果じゃないですか。

ところが、5年保有して売ろうとしたら8000万円でしか売れなかったとしたらどうでしょうか?

200万のキャッシュフローが5年ですから、合計1000万円のプラス。
ところが売価は2000万下がったので、トータルでは1000万円の損となります。

実際は減価償却などが絡んできてもっと複雑ですが、キャッシュフローが出ているから正解と言うものではないのです。

じゃあ、何が正解かと言うと売却した時に、保有していた期間の損益と、売却時の損益両方を合計して、いくら儲かった、損したで成功か失敗かが決まるということです。

「出口戦略をよく考えて物件を買いましょう」というのはそういうことなのです。

いつ売るの?今でしょ!

じゃあ、あなたの物件はいくらで売れるのか?いつ売るのが一番キャピタルゲインを得ることが出来るのか?って気になりません?

売却査定をする時の指標は「積算評価」と「収益還元評価」の二つです。

この二つの指標については皆さんも良くご存じでしょうし、他のコラムニストの方々が詳しく書いていおられるのでここでは書きません。

とりあえずこの二つの指標を計算して、だいたいの売却価格の目安を想定していただければと思います。

ところが、現実に不動産価格を決定しているのは相場です。

市況が悪けりゃ積算・収益評価より安くしか売れない時もあります。
反対に市況が良けりゃ少々割高でも売れたりします。

つまり、市況が良い時期が出口戦略に最適な時期ということが言えると思います。

じゃあ、市況が良い時期っていつなの?ですが、それがまさに「今でしょ!」なのです。

街ではアベノミクスの影響で不動産市場に資金が流れ込み、うんぬんという声をよく聞きますが、実際は1年ほどまえから物件価格は上昇しています。

アベノミクスはその勢いを若干加速化したというのが現実じゃないでしょうか?

2~3年前に購入した物件を売りに出した方は、皆様相当のキャピタルゲインを得られております。

つまり、「いつ売るの?今でしょ!」と、某予備校のCMみたいなことを不動産会社の担当者は言って歩いております。

ただ、人間の欲には限りはありません。

「いやいや、もっと価格は上がるはずだ」

と言う人もいます。

どうなんでしょうか?

現在の不動産マーケットを見ると、土地(住宅用地とマンション用地)、収益物件(住居系のみ)が上昇している感があります。

しかも益アパート・マンションの市況は大阪の場合、リーマンショック前の水準にほぼ並びました。

そろそろ天井かなと個人的に思います。
もちろん判断は自己責任で!僕に文句を言っても責任持てません。

とりあえず保有物件がいくらで売れるのか査定だけでもしてみてはいかがでしょうか?

もちろん、楽待の「一括無料査定」のサービスを使うのが一番便利です!
(よいしょ、よいしょ)

本音は「うちに直接ご連絡くださ~い!」です。

と、今回もまた我田引水なオチで終了です。

次回をお楽しみに!