内本です。今年もあと10日あまりですが、来週早々に売買契約を1本予定しています。今年の不動産投資活動の総括と来年の展望についてふれてみます。

年初の目標と振り返り

何事も具体的にイメージして紙に書いたり、周りに宣言した方が実現しやすいと思います。

 

ちなみに私の年初に設定した目標・振り返りは以下のとおりです。

不動産投資
1.法人で6棟追加購入し11棟200室、資産規模20億円に。

→6割達成。

 

 年初時点では5棟80室、資産規模8億円強(残債3億円強)でした。 その後、郊外から都心近郊に資産入れ替えをしました。

 年末時点では 5棟132室、資産規模12億円強(残債6億円弱)です。

 現時点で購入予定の物件(1億円弱)、売主様と交渉中の物件(3億円超)は年明けに持ち越します。

2.入居率98%以上、ほぼ満室経営をめざす。

→98%達成

昨年11月に1K×32室、3LDK×18室の全空物件を購入し、それまで全棟満室だったのが一気に入居率半分になり、一時はどうなることかと思いました。

(ちょうどその頃、2冊目の本の執筆もあり、本当にきつかったです)

 

今年も4月に事務所部分全空のビル、8月末に1K×47室と1K×24室の大型RCを購入しましたが、購入後も退去がでて、一時20室近く空き部屋がありました。

閑散期で手間取りましたが、現在は残すところ空室は1室で、年内満室が見えてきました。

 

3.自分が関与しなくても賃貸事業がまわるようにしくみ化する

→ほぼ達成(満室になるまでは自分が率先して動く必要あり)

という感じで、不動産投資に関しては目標の7割ほど達成できました。

↓今年購入した大型RC物件

購入物件

 

 

 

 

 

 

2016年の展望&どうやって物件を買い進めていくか

今年は昨年に続き収益不動産の価格が高騰し、特にRC一棟物件は買えない状況が続きました。

皆が狙う物件は買いづらいので、昨年11月末に松戸市・我孫子市に全空のRC一棟マンションを購入し、今年春に事務所部分全空のビルを購入しました。

8月末に購入した大型RCは地主様の相続がらみの案件で、知人投資家からの紹介で購入できました。

ちなみに、1月に購入契約予定の物件は7割空き、購入に向けて先方と交渉中の物件は全空のRC一棟マンションです。

 

来年も人が買わないような物件をねらうつもりです。が、最近不動産市況が変わりつつあると感じていますので、少し書いてみます。

ここ2年以上活況が続いた不動産市況ですが、この状況がずっと続くわけではないと感じています。

物件情報をどうやって得るか

どうやって物件情報を得るのですか、と人から良く聞かれます。

私は日頃から良い物件情報が入ってくるように、至る所に網を張っています!?

やっていることは楽待などに登録したり、物件情報を請求したり、購入エリアの地場の業者さんをまわったりなどです。 特別なことをしているわけではありません。日々の積み重ねです。

実は11月後半頃から、購入に価する物件情報が週に2件程度入ってくるようになりました。

楽待を通じて知り合った業者様からの物件や、楽待からの物件提案で検討できるレベルの物件もありました。

 

購入するつもりの物件もありましたが、今回は1番手の方に満額融資がついてしまい、楽待の物件は購入できませんでした。

 

12月から来年3月頃までは収益物件の情報がでてきて、物件売買の繁忙期になります。

銀行へのヒアリング

取引銀行とは、購入物件を評価して頂く関係で、毎週のようにバンバンやり取りをしています。

最近の株価の乱高下や米金利上げ、その他金融庁の動きなどもあり、思い切って、取引銀行に聞いてみました。

 

私「現在のように融資がガンガン出る状況は来年3月まで位、長くても来年前半まで位だと思っているのですが、どんな感じでしょうか」

某A銀行様「一部の金融機関では確かにそのような動きはありますね。仮に収益不動産への融資がでにくい状況になったとしても、頭金を多めに入れて頂ければ、うちの場合は大丈夫ですよ。購入者の属性(資産状況)、物件によりますが。」

某B銀行様「すでに取引実績がある方の場合は特に問題ないです」

某C銀行様「うちでも一部そういう動きはあります。物件のエリアによって融資が厳しくなるかもしれません」

 

確かに震災前後の融資が厳しい頃も購入時に頭金を多目に入れたので、私のような新規参入者でも物件を購入できていました。(今の状況では1割とか5%の頭金で買えますが、そちらの方がイレギュラーです)

銀行融資が厳しくなると、格段にライバルの投資家の数が減るので、考えようによっては、良いかもしれません。(実績のある者にとってはですが)

これから新規参入される方は、物件価格が高騰していますので、十分吟味してからの購入判断をおすすめします。とはいっても、いつまでこのような融資が出やすい状況が続くかわかりませんのでタイミングは大事ですが。

 

来年も引き続き頑張っていきたいと思います。