【実践大家コラム】どんな物件がお好みですか？

不動産投資をしている方の中には、

区分所有派
一棟モノが好きな方
ボロ物件リノベ専門家
などなど、

いろいろな投資手法をお持ちの方がいると思います。

今回は、サラリーマン投資家である私が
区分所有をおススメする理由をお話ししていきたいと思います。

ちなみに私は、
投資だけではなくて、自宅も区分所有です。

写真の様に植物を育てるスペースが
少ない事は少しさみしいかなぁ…。

どういう物件を選んだか？

どんな不動産物件でもオーナーの手で変更できる条件と、変更できない条件があります。
例えば変更できる要素としては、設備や内装があります。
また、一棟マンションやアパートであれば、
費用さえかければ建物そのものも、変更できる要素になります。

一方でマンションの一室など、
区分所有物件の場合は変更可能な要素が少ないことが特徴です。

変更できる条件　×　できない条件

この変更可能な条件と、変更不可能な条件について、
それぞれの条件が良いのか？悪いのか？によって４つのカテゴリーに分類します。
この４つのカテゴリーについて投資戦略を考えてみました。

• カテゴリーA：新築で駅にも近く、部屋も広い！そんなキラキラした物件が入るカテゴリー。値段が高く、利回りが低いものが大半。利回りが良ければ即購入すべし！？

• カテゴリーＢ：お買い得物件が隠れている可能性有。駅近などの条件が良くても、内装などに関心が払われず、ほったらかされてきた、かわいそうな物件などが当てはまる。リフォーム等で手を入れればＡ物件することができるため、狙い目。

• カテゴリーＣ：条件の悪さを踏まえ、工夫して入居者を集めている物件。築年数の古さをカバーするリノベーション物件や、駅からの距離をカバーするためのデザイナーズ物件などが当てはまる。価格にリノベーション費用等が過剰に上乗せされているケースもあるため、周辺相場と比較して、適正かどうかを見極めることが重要。

• カテゴリーＤ：築古で利便性の低い立地にあるボロ物件などが当てはまる。激安物件に出会った場合には、Dカテゴリーの可能性大！？。変更不可能な条件の悪さが、リフォーム等でカバーできるものなのかが判断の分かれ目。セルフリフォームよってＣに遷移させることができれば以外とお買い得かも！

サラリーマンは忙しい

手をかけてバリューアップを図ることや、
物件の清掃、家賃の延滞対応などなど、
手がかかる物件を何件も抱えながら仕事をすることは大変なストレスになります。

忙しいサラリーマンであれば、
多少利回りが劣っても、立地条件が良く、
比較的管理に手がかからないと思われるカテゴリーAに当てはまる、
オーナーチェンジの物件をターゲットにした方が良いのではないでしょうか。

・・・とは言え、それぞれです。

”趣味はDIYです”というのであれば、
サラリーマンでも、Bカテゴリーの物件を取得して、
セルフリフォームを実施することも面白いかもしれません。

ちなみに、私はこのカテゴリーの物件が大好きです！
駅に近くて便利なのに、内装がイマイチな物件などに出会うと、
購入後のリノベーションプランを考えてワクワクしてしまいます♪

時間もたっぷりあるし、DIYも大好きだと言うのであれば、
Dカテゴリーの物件を購入して、
いろいろと工夫をしながら高利回り物件に育てていく、
という戦略も考えられます。

このように各投資家の自由になる時間や、
DIYが好きなのか等の条件によって投資戦略は変わってくると思います。

投資を続けていく上では、
こうして時々、自分の戦略を分析し、適宜見直していくことが重要です。

とはいえ、前にもお話しした通り、
不動産投資は経営ですので、
カテゴリーAの物件であったとしても、
ほったらかしにしても良いと言う訳ではありません。

入退去時のメンテナンスや、募集戦略の見直しは、
とても大切ですよっ！！