買ったら危ない!

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

 

不動産投資って、実は世間で思っているよりも安全に投資ができる側面も持っています。やり方によっては、かなり安全なんじゃないかと思います。

それでも、やり方によっては危険な投資にもなります。

 

それを選ぶことができるのは、『買うとき』だけです。

特に1棟目は重要です。

 

先日、親戚と不動産について話していると、田舎の不動産事情について話してくれました。そこでは、衝撃の実態があったのです。

ここから学ぶことのできる教訓をしっかり覚えていたいと思います。

時は残酷です。

その親戚は、日本列島の上から3分の1くらいのところにある県に住んでいます。
まぁまぁ雪の降る有名な観光地です。

 

不動産投資の話題から、その近所の家が売りに出された話になりました。

30年前に建てたときは数千万円はしたであろう、何十坪もある不動産です。
息子たちも東京から帰ってこないので、処分することにしたそうです。

 

さて、いくらで売れたと思いますか?

 

 

 

 

なんと、50万円です!!

 

車よりも安いんですから、驚きです。。。。。

この方も、まさかこんなに価値が無いとは思っていなかったらしく嘆いていたそうです。でも、最初売りに出した金額では反応が無く、どんどん値下げしていっても反応が無かったそうです。

それも、そのはず。

 

まわりは空き家だらけで、中古の戸建なんて価値が総崩れになっています。
時とともに、空き家や空き地が増えていくので、ご近所さんもいなくなっていくばかりだとか。

過疎地だとか、山の奥だとか、そういう立地ではありません。
まぁまぁ人気のある名の知れた観光地の駅から徒歩15分圏内の立地での話です。

 

この現実は衝撃的でした。
空き家が多くなってきているとは言っても、東京圏内ではまだまだ実感がわいていないのだということを痛感させられました。

 

そこから学ぶ教訓とは?

この事実から学ぶことのできることは、地方では立地の選定を間違うと遠い未来に購入した不動産の価値がタダ同然まで下落する可能性があるということです。

それだけ人口減少が激しい地域もあるという事実です。

 

結局、不動産の価値とは需要と供給で決まります。
人口が減少する日本では、需要の無い場所から価値がみるみるうちに下落していくでしょう。これは避けることのできない事実です
(言いきっちゃったけど、たぶん)

 

中古アパートの投資では、土地値以下で購入できることが魅力となっています。
土地値程度で売ることができることを前提にすれば大きな魅力です。

私の場合で言えば、土地値の半分になっちゃったとしても、ある程度の利益がでる物件を購入しています。それでも、土地値がタダ同然になったらしんどいです。。。。利益が出るまで、相当の年月がかかってしまいますから。

 

『前提』を考えられない地域もあるということを忘れてはいけないですね。

 

こんな地域で不動産投資をしたら。

このような地域で不動産投資をしてしまうと、想定したよりも人口が少なく空室率も高止まりするでしょう。

つまり、相当な利回りで無ければキャッシュフローが回らなくなる可能性が高いということです。

 

しかも、破綻して売却しても悲惨です。

何と言っても、不動産の価値がタダ同然まで下落してしまうのですから、、、、、

4.5%の金利で長期ローンを組んでいたら、残債が全然減っていないうちにこんな未来がやってくるかもしれません。

 

考えただけでも怖くなりますね。

でも!

この地域に10年前に行った頃は、今よりも活気もありました。

ここまでになるとは、現実的には感じ取れる雰囲気ではありませんでした。
だからこそ怖いですね。

感じ取れないということは、間違った判断をして購入してしまう可能性があると言うことですから。

 

地方で不動産投資をするということは、高利回りであるメリットもありますが、怖さもあるということを忘れないようにしたいところです。

(地方の物件も検討には入れているので、そのうち買うかもしれませんし)