そろそろ確定申告の時期ですが、確定申告時にあわせて必要となる書類として収支内訳書があります。

そもそも収支内訳書とは

確定申告では会社員としてのお給料(給与所得)や個人で事業としていれば、その事業所得など自分の収入に関わる全ての金額をもとに所得税の納税額を算出する仕組みです。
今回、内容を見直してみた去年提出した収支内訳書は一昨年(平成26年分)の不動産所得についての内訳を示した資料です。およそマイナス100万円程の損益を計上しています。

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どうしてこんなに損益が出るのか?

資料の数字をもとにお話を進めると…
まず収入金額として約61万円の賃貸料(家賃収入)があります。ただ逆に収入として計上しているのはこの61万円だけです。
資料の収入金額について少し補足すると、物件を取得したのが平成26年の3月頃になります。なので単純に家賃収入を12ヵ月分で割った額が月々の家賃収入となる訳ではないので、あくまで概算としてざっくり見て頂ければと思います。

一方、不動産所得にはさまざまな経費が必要となります。
まず減価償却費として39万円程計上していますが、これは実際に支払った金額ではなく、「この一年間で物件が劣化したと考えられる金額」です。家や車など高価な買い物をした場合、実際に出費が発生するのはその商品を購入した年ですが、
そのような高価な商品は長年使い続ける事になるため、それぞれに定められた耐用年数に応じて減価償却費を算出するんですね。そしてこの減価償却費は計算式の都合上、初年度が一番多く計上することになります。

また借入金利子は物件購入時に金融機関から貸した住宅ローンの利息です。こちらもローン残高が多ければその分支払う金利が増えるため必然的に初年度が最も大きくなります。

その他にも租税公課や損害保険料、管理費および修繕積立費なども計上します。
租税公課とは住宅購入時に一度だけ発生する不動産取得税や毎年発生する固定資産税などです。
また損害保険料は火災保険や自身保険の加入に必要となった金額です。僕の場合は保険料は一括払いだったので経費として計上できるのは初年度(加入した年)の一度だけです。「一括払い」にするか「年払い(分割払い)」にするかはそれぞれのメリット・デメリットを考慮して選んでも良いかもしれませんね。
そして管理費や修繕積立費は不動産経営の中でもっとも分かりやすいランニングコストです。入居者の方にに快適に生活をして頂くために物件をメンテナンスするための大切なコストです。
これらは全て物件を取得・維持するために必要となる経費ですね。

そして最後に雑費を計上します。
雑費とは不動産事業に関しての収支なので私的な飲食費などは含みません。一般的な例としては物件までの交通費や不動産に関わる書籍の購入や勉強会(コミュニティ)への参加費用などがあります。どうしても判断に迷う場合は税理士などの専門家に確認しても良いかもしれません。

最終的に1,554,713円の経費から616,140円の家賃収入を差し引いた938,573円分が不動産による負債(赤字)になります。
不動産所得での初年度にはさまざまな経費が必要になりますが、約150万円も計上する事になるとは思いませんでした。二年目以降は計上できる経費は大きく減少しますが、引き続き申請内容を確認したいと思います。