こんにちは、きなこんぶ大家です。

昨年は、区分マンションを２物件購入いたしました。

購入にあたっては１物件で政府系金融機関を利用いたしました。

今回はこの政府系金融機関について書きたいと思います。

 

この金融機関については、３年程前に土地を担保に入れて融資を受けていたのですが、事情があり別の地方銀行へ借換えを行いました。

借換えにあたっては、事前に相談をしたところ、

「繰上げ返済、借換え等、全く問題ないので、また借りてください。一度繰上げ返済をすると実績ができるので、担保さえあれば今後は来店無し、書面だけ融資いたします。」

といわれておりました。

「金借りてください」の営業電話がかかってくるようになりました。。

その後、半年経過した頃からその金融機関の担当者から

「何か案件ありませんか？融資しますが、如何でしょうか？」

との営業電話が２～３ヵ月に１度くらいかかってくるようになりました。

きっとノルマ等があるのでしょう。。。。

ただ、そこでのはなしでは以前に担保に入れていた土地を改めて担保に入れて欲しいという内容だったので、融資相談はしませんでした（当該の土地は別物件の共同担保としていたのです）。

 

「無担保で２０００万円迄融資検討できますが、、、」

ところが、最近になって、

「審査が必要ですが、２０００万円迄であれば無担保でも融資検討できますので、ご相談ください。一応実績もあるので、、、」

とコメントがかわってきたので、購入検討していた地方の区分マンション（７５０万円）の融資相談をしたところ、３週間程度で無担保で融資してもらえました。

この政府系金融機関が無担保でも２０００万円までは融資可能（審査有り）という情報は他のコラムニストの方も書かれているので、ご存知の方多いと思いますが、初めて物件購入をする方や、物件をステップアップして数を増やしていきたい方には、とても使い勝手のよいものでは無いかと思っています。

私は、この政府系金融機関については、父からの相続の際に税理士の紹介で融資を受けたのですが、もし今、初めてこの金融機関を利用するのであれば、以下の手順でステップアップを図りたいとおもいます。

 

①自己資金を３5０万円～５００万円程貯める。

　　　　　↓

②４００万円～７００万円（自己資金×1.0～1.1倍）程度の戸建て、区分マンションを政府系金融機関からの融資を受けて購入。融資額は金融機関との交渉によるが短期間で切り上げ返済をすることが前提。

　　　　　↓

③１～３年程度で繰上げ返済をする＜実績をつくる＞

　　　　　↓

④２０００万円位までの次の物件を、無担保で政府系金融機関から融資を受けて購入。

　　　　　↓

⑤上記②④の物件を共同担保として、別銀行から融資を受け更に次の物件（８０００万円くらいまでか・・・銀行のそれぞれの物件の担保評価により購入可能物件価格は変動）を購入する。

 

①～⑤までについては、融資の手順だけを書いていますので、これが上手く行っても物件自体が駄目ものである場合は、ただ借金が膨らんでくず物件が残るだけです。

一番重要なのは、物件の利回りや状況等をしっかりと吟味してビジネスとして成り立つ（ＣＦが回るか等）かどうかを見極めることですが、融資をなかなか受けられずに困っている場合は上記ステップもありではないかと思います。。。

私も、金額規模は小さく築古の区分マンションですが抵当権設定されていない物件が手に入ったので、これを上手く使って次の物件へステップアップを図ろうと考えています。

 

最後に、政府系金融機関を利用してのステップアップについては、以下の留意が必要です。

＊最初の物件の金額規模が小さいので、首都圏等での物件を購入するのは難しい。

＊最初の融資の際に、早期繰上げ返済が可能なだけの自己資金が必要。

＊融資期間が最長１５年なので、家賃収入に対する月々の返済額の占める割合が大きくなる場合が多いので、一定以上の利回りがありＣＦが回ることが大事（ただし一番最初の物件は自己資金で早期に繰上げ返済をすること前提なので、繰上げ返済の期間・時期によってはあまりＣＦを気にしなくても良いかも、、、）

＊最低限の自己資金をつくる必要があるのと、一番最初の物件で一定の実績期間をつくる必要があるので、上記ステップアップには最低でも３～５年くらいの期間が必要。

以上です。

何か偉そうに書きましたが、上記ステップアップを上手く使えばもっと違う展開で物件を購入できていたのではないかと思う今日この頃です。

少しでも皆様の参考になれば幸いです。