９ＬＤＫ／風呂・トイレそれぞれ２つあるオーナズルーム

この物件は、前オーナーが１Ｆに自宅（９ＬＤＫ／風呂・トイレ×２）と自営業用の店舗を有する４Ｆ建てのレジデンスです。

２階から上は、１ＤＫ×２７戸・各階９戸）で、各戸３０㎡～４０㎡程と少し広めとなっております。

ＲＣ造でＥＶ無し、当時築２９年でした。

購入にあたって交渉を始めた際、物件見学をしたのですが、、、ほんとにボロ物件という言葉がぴったりでした。

多分新築時から全く大規模な修繕等一切していなかったのでしょう、、、特にオーナーの自宅部分は一部床が抜けているし、壁紙や天井も剥がれたり、たばこや油で真っ黒です。

とても健康的に住める環境には思われなかったのですが、そこに３世帯８人が住んでいました。

以前のコラムにも書きましたが、この物件、税金の未払い等で市や金融機関の差押えが有り、今まさに競売かけられてしまうというタイミングの時に大幅な指値を入れて購入しました。

そういう状況だったので、購入後の大規模修繕も概算見積もりをしてある程度覚悟しておりました。

そうして、昨年末迄に外壁塗装と屋上防水、空き部屋の改装も全てすませました。最大で１２戸空いていたレジ部分も現在では３戸のみが空きとなっており、この繁忙期で、何とか満室になるのではないかと楽観視しております。。。。

だだっ広いオーナーズルーム、家賃いくらだと借りてくれる・・・

そうなると、残ったのが１Ｆのオーナーの自宅部分と自営店舗用の部分です。店舗の部分は２部屋に分かれています。

先にも書きましたが、この自宅部分、ボロボロ度ＭＡＸの９ＬＤＫです。まずはここを現状回復するだけでも最低５００万円程度の修繕費がかかりそうです。。。

さらに今後の賃貸へ向けてテーマ（何戸かに区分けをしたり、シェアハウスにしたり等）を決めての改装等をしようとすると追加で３００～５００万円程かかりそうです。

しかし、それだけのお金をかけて貸し出して、果たして９ＬＤＫという部屋を借りてくれる人がいるのでしょうか？

２Ｆから上のレジデンスの家賃収入は各階平均３３万円（各戸平均３７０００円）です。

１Ｆの自宅部分と店舗部分でこれと同等の収入を得ようとすると９ＬＤＫの自宅部分で最低でも２０万円程の家賃設定が必要です。

東京であれば六本木等で高い賃料を払って、賃貸物件に住む富裕層もいますが、この物件の所在地は県庁所在地とはいえども田舎町です。

しかも９ＬＤＫというだだっ広さです。

月額家賃２０万円以上払うのであれば、土地から購入して家を建てても相当広い２世帯住宅が新築で建てられるはずです。。。。

これまでにも、オーナーの自宅付（しかもかなり広い）レジデンス物件をいくつも見てきましたが、いざ自宅部分を貸し出そうとした時にいつも家賃設定ができず（そんな高い家賃では借りてくれる人がいないのではと思い、、、）、憂鬱な気持ちになっておりました。

それが、地方（田舎）だとなおさらです。。。

自宅部分の想定家賃も含めて利回りを計算すると確かに良い利回りになるのですが、そんな家賃じゃあ借りてくれる人はいないよなぁ、、、という物件ばかりでいつも購入を見送っていました。

本物件も購入前から１Ｆの自宅部分等の取扱いを心配しておりました。

そこで、購入にあたっては１階部分はないもの（家賃が入ればおまけ位に）と考え、収支をみたうえで十分にＣＦが回ることを確認してから踏み切りました。。。

かなり広いオーナーズルーム付の物件は、立地等によっては想定家賃が取れない可能性が大きいので利回り及び収支計算に注意が必要です。

また、オーナーズルームの全体家賃に占める割合が大きい場合は、空家になった際のリスクが大きいので、テナントビルと同様にレジデンスだけの物件よりも高い利回りを閾値として購入を検討する必要があると思います。

本物件２階以上のレジ部分の満室が見込めＣＦも十分に回りはじめることから、今年は１Ｆ部分の料理をしてゆこうと思っております。候補案は２つあります。

ひとつはシェアハウスで、もう一つは介護施設向け賃貸です。

９部屋＋風呂・トイレ×２あることから、いろいろな用途が検討できると思っております。

まずは介護ＮＰＯとはなしをしております。。。。

今後、上手く進むようであればまた本コラムでお報せいたします。

今回は以上です。少しでも本コラムが皆様のお役に立てれば幸いです。