こんにちは、きなこんぶ大家です。
私、昨年はRCレジ2棟と区分マンション2つを新規購入し、築40年のRCマンションを売却しました。
購入・売却にあたっての基本的な考え方は、築古からすこしづつでも組換えによって物件全体を若返らせようとしております。
そうした中、1棟売却によってある程度のまとまったキャッシュもあることから、新築レジに着手をしたいと思いたち、現在は土地を今住んでいる周辺で探しております。
新築を購入すれば一気に(?)物件全体が若返るための第一歩になるのではと思っております。。。
しかしながら、なかなか希望に沿うようなものがなく、一寸いいなと思う土地だと直ぐに売れていってしまいます。。。
そのような中、建物を建ててもらう業者についてもいろいろと調べております。
住宅展示場に行ってみました。
調査の一環で先週末、近くにある住宅展示場へ行ってきました。
現在、私は借家(戸建て)でそこそこの家賃を払っているので、この際、新築は賃貸併用住宅も良いかな、といった視点でいろいろとヒアリングし、資料を貰ってきました。
まず展示場に入ると、どこでもアンケートを記載してくれと言われます。賃貸併用住宅を建てたいという内容(本当は自宅無しのアパートでも、というか賃貸専用の方が本来の希望なのですが、、、)で、アンケート等を記入すると、営業マン(一部ウーマン)が登場です。
5つの展示場を訪問いたしました。
訪問したハウスメーカーは独立系であったり、旧財閥系であったり、電器メーカ系であったりと区々でしたが、その対応ははっきりと分かれました。
何処の業者もアンケートを記載後、それを基に詳細ヒアリングとなります。
ハウスメーカの対応は・・・
私の方から、「不動産賃貸業をしており、今回は、いい場所に土地が買えたら賃貸併用住宅を建てたい。また賃貸専用でも良い。」といった意向を伝えると、、、
反応はこんな具合です。
<独立系ハウスメーカ>
独立系のハウスメーカ(2社)は、まずは賃貸併用住宅への取組について積極的に説明してくれ、賃貸専用でも個別対応できる(1社は注文住宅専門だったため賃貸併用・賃貸専用のメニューが無かったのですが)旨のはなしをして前のめりです。
建築をするにあたっての坪単価はどれくらいになるのか?を質問すると2社とも賃貸併用住宅で50万円弱~60万円弱/坪とのこと。
それは、床暖房やアイランドキッチン等付帯設備というか付加価値設備が付いての単価なので、そうした設備を割愛したりグレードを落とすことで40万円台/坪にすることが出来る、といった内容でした。
ちなみに財閥系や電器メーカ系よりは建築単価は2~3割は必ず安価になるが、設備の内容や品質については遜色ないはず、、、と少々自信ありでした。
<旧財閥系ハウスメーカ>
次に旧財閥系の2社ですが、両方とも賃貸併用及び賃貸専用の住宅対応可能とのこと(専用メニューがあります)。
建築単価について質問すると60万円~80万円/坪が相場と言われ、
「少々高めですよね、この前に聞いてきた別の事業者はもう少し安価だった」
という旨のはなしをすると、、、、それまでのやる気が一気になくなってしまったのが態度から分かりました。
「我々は〇〇というブランドを背負っておりますので、品質及び保証については万全です。。。」といったはなしでした(ブランドネームで3割高???)。
<電器メーカ系ハウスメーカ>
最後に電器メーカ系業者です。こちらは入って賃貸併用住宅希望、といった瞬間から態度が少々違います。。。。特に土地を仕入れてというはなしをすると。
「・・・うちはどちらかというと地主さんや相続税対策の方々向きですので、、、土地があるか自己資金がかなりないと難しぃ・・・融資が厳しくなるので・・・」
と完全に腰が引けています。
他へと同様に建築単価について質問をしたところ、、、、「80万円/坪からで、、、場合によっては100万円くらいになることも・・・」という回答でした。
半分くらいは冷やかし気分で訪問したのですが、全く違う対応状況と建築単価でかなりためになりました。
各メーカのターゲットユーザが全く違うということが透けて見えました。
工法や建材もそれぞれで全く違うので、一概に比較はできませんが、電器メーカ系業者のように、建築単価が坪単価100万円を超えるような水準であれば確かにキャッシュが余っていて相続対策が目的の方や地主でないと建てることができません。
ましてや収益物件だと間違いなくビジネスになりません。
これまでに実家(戸建て)や1棟マンション等を売却しましたが、その際に言われるのが「日本では建物への評価が低く、欧米のそれとはまったく違う」ということです。
実際に中古物件を物色している時に、建物は〇〇ホームといった謳い文句のものありますが、だからと言って販売価格が2~3割も高くなることはほとんどないようです。。。
まだ、土地が決まっていないので少し時間があります。
これから本格的に建築業者探しをして新築案件に取り掛かりたいと思っておりますが、どこへ頼めばよいのでしょうか?
・・・良い業者ご存知の方いたら教えて欲しいものです。。。。
今回は以上です。少しでも皆様のお役にたてれば幸いです。
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