わたしは不動産投資スタイルは、
 徹底的に「利回り」にこだわっています。

 それは8年前からブレていません。

 

 しかし、不動産投資も投資ですから、
 当然いろいろなリスクがあります。

 よく「リスクとリターンはイコール」だなんて言われています。

 利回りが低い物件ほど、リスクが低く、
 利回りが高い物件ほど、リスクが高いと、
 一般的に言われています。

 ほんとうでしょうか?

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 たしかに、利回りの低い物件ほど、
 良い立地の場所にあり、入居需要もあり、
 安定したリターンを得られそうです。

 港区とか、中央区とか、渋谷区とか、世田谷区などですね。

 こうしたブランド地は、総じて利回りが低く、人気もあります。

 一方、利回りの高い物件ほど、
 何かしらの問題を抱えていて、
 安定したリターンを得るのが難しいと考えられています。

 地方で入居付けに苦戦すると考えられれば、
 利回りは高くなっていきます。

 
 でもちょっと待ってください!

 ほんとうに、利回りの低い物件は、利回りの高い物件に比べて、
 リスクが低い物件なのでしょうか?

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 1.天災のリスクはどうでしょうか?

 利回りの低い物件でも、利回りの高い物件でも、
 天災のリスクはあまり変わりません。

 建物の構造の違いによるリスクの高い低いはありますが、
 同じ構造でしたら、リスクは同じですね。

2.突発的な費用発生リスクはどうでしょうか?

 設備が壊れたりして、突然費用が発生するリスクも、
 利回りの低い物件でも、利回りの高い物件でも、
 特に変わりはありませんね。

3.家賃滞納リスクはどうでしょうか?

 利回りの低い、高いに関係なく、
 保証会社+定期借家契約の組み合わせで、
 リスクはほとんどなくなります。

4.家賃下落リスクはどうでしょうか?

 たしかに利回りの低い物件のあるエリアの方が、
 家賃下落のリスクは少ないかもしれません。

 しかし、利回りの高い物件のあるエリアだからといって、
 必ず家賃が下落するとは言えません。

 下落するとしても緩やかな場合が多く、
 下落傾向を読みやすいとも言えます。

 逆もまたしかり。
 
 利回りの低い物件のあるエリアだからといって、
 数十年後も家賃下落は起こらないと言い切れるでしょうか。

 下落しないと考えて、何も対策を取っておかない方が危険です。

 また、利回りが高い物件は、多少利回りを落としても、
 家賃下落リスクに対応することができますが、

 利回りが低い物件は、万が一家賃が下落したときに、
 家賃を下げることができません。

 実は利回りが低い方がリスクが高いと言えます。

 5.空室リスクはどうでしょうか?

 家賃下落リスクと同じで、
 たしかに利回りの低い物件のあるエリアの方が、
 空室率は低い傾向にあります。

 しかし、利回り15%の物件Aと、利回り8%の物件Bと比べたら、
 物件Aは、半分空室でも利回り7.5%です。

 余力があります。

 一方で、物件Bがいくら立地が良いと言っても、
 10年間ずっと満室ということはほぼありえません。

 万が一、空室数が多くなったり、
 心理的瑕疵(変死など)が発生したら目も当てられません。

 どちらの方がリスクが高いでしょうか。

6.資産性の低下リスクはどうでしょうか?

 資産性と言っても、建物は等しく減価償却するので、
 結局のところ土地の値段が資産性を決めます。

 確かに利回りの低い物件ほど、
 土地値が下がりにくく、上がる可能性すら秘めていそうです。

 しかし、過去10年間の住宅地における「公示地価の変動率推移」を、
 ネットなどで検索してご覧になってみてください。

 実は土地値の浮き沈みが大きいのは
 利回りの低い三大都市圏の方なのです。

 

 グラフを見ると、三大都市圏では、
 最大+6ポイント → 最低−5ポイントまで、
 実に9ポイントも落差があります。

 一方、地方圏は、確かに土地値は下落傾向ですが、
 浮き沈みが比較的少なく、安定した読みやすいのです。

 落差の金額も、土地値が安い分、少ないですよね。

 傾向が読みにくく、落差の金額が大きいという意味では、
 三大都市圏の方が、リスクが大きいと言えます。

7.金利上昇リスクはどうでしょうか?

 金利上昇リスクは、まったく同じどころか、
 利回りの低い物件の方がリスクが高いと言えます。

 なぜなら、利回り15%の物件を金利3%で買っていれば、
 余力はまだ12%もあります。

 しかし、利回り8%の物件を金利1%で買っていたら、
 余力が7%しかありません。

 金利は数十年単位で見れば、上がる確率は非常に高いので、
 金利リスクに対応できる方が良いと言えます。

8.売却リスクはどうでしょうか?

 
 利回りの低い物件のあるエリアの方が、
 買い手も多く、融資も付きやすく、早く売却できそうですね。

 しかし、売値も大きくなりがちで、融資状況の影響も大きく、
 一概に利回りが低い物件だと売りやすいといったことはありません。

 一方、利回りが高い物件の方は余力があり、
 売却までに十分なキャッシュフローを得ることができるため、
 売れなければ、売値を下げることもできます。
 
 利回りで買う人も多くいますので、現金買いの人もいるため、
 売値次第ではあっという間に売れてしまいます。

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 このように不動産投資にまつわる様々なリスクを考えていくと、
 リスクは、利回りの高い低いと必ずしもイコールではないことが分かります。

 それどころか、利回りが高い物件の方が、利回りの低い物件に比べて、
 リスクに強いということが言えます。

 「利回りがほとんどのリスクをカバーしてくれる」とも言えるのです。

 

 それでは、利回りの高い物件には、
 ほんとうにリスクは無いのでしょうか?

 そこで次回は、
 「高利回り物件のデメリット」
 についてお届けしていきたいと思います。