こんにちは。きなこんぶ大家です。

 

物件購入は控えた方がいいのか?否か?

コラム等で頻繁に“今は物件価格が高騰しているから”とか、“十分な利回りが確保できない”から物件購入は控えた方がいいのでは?

といったはなしが出ています。

 

また一方、“今は融資が緩いので”とか、“利回り低くとも、オリンピックまでは高騰続くはずで、キャピタルゲイン濃厚なので”是非物件購入した方がいい!

といったことも言われております。

 

私は、優柔不断で何れのはなしにも頷いてしまいます。。。。

 

ですから、何れかが正しいとは言えないのですが、私の“今、物件を購入するのか否か?”について書いてみたいと思います。。。

 

スタンスとしては、物件が高騰している今であっても出来れば自分の予め定めた基準(立地、利回り、CFなど等)に沿うものであれば購入したいと思っており、探しまくっております。

 

その基にあるのは今は“物件の拡大時期”として中期の計画をたてているからです。

(何故、今を拡大期と考えたのかということについてはこれまでのコラムで少々書いているので割愛します。)

 

いつの間にかハードル下げてしまってます。。。

そこで、注意をしないといけないのが、自分の気に入るような良い物件に出会うことがほとんどないことから、予め決めた基準(ハードル)をいつの間にか下げてしまっていることです。

 

私も、最初は良い物件を買って長期に儲けつつ、出口でも今一度儲けることが目的だったのが、、、、いつの間にか物件を買うこと(増やすこと)自体が目的となってしまいそうになることがあります。。。。

 

絶対にこのエリアの物件しか(土地勘がないところはリスクが分からないので)買わない、と決めていたのにいつの間にか全く縁もゆかりもない地方の高利回り物件に凄く惹かれたり、、、、

 

満室になっても利回り低く、ほとんどCFが出ないようなものでも資産価値がそこそこありそうなので買おうか悩んでしまったりしてます。。。

 

特に4.5%の高金利の銀行等からの融資が容易に見込める場合等、「融資が引けるから・・・」ということで、「買いたい」気持ちが倍増してしまいます。。。。

 地方高利回りだから駄目ということではありません。。。

と、ここで勘違いをしないでいただきたいのですが、、、、

 

地方の高利回り物件が駄目だということではありません。

 

利回りが半端なく高く、莫大なCFが得られる物件であればそれはお宝物件ですし、十分なCFが出ないような物件であっても売却によって大きなキャピタルゲインが得られそうな物件であればそれは大いに“買い”だと思います。

 

また、融資が引けるということは高金利であれ、それ自体は重要で、融資がなければ私も含めほとんどの方が不動産投資のスタートラインに立つこともできません。

 

実際に私も地方都市の高利回り物件を複数購入していますし、CFは出ないけれど資産価値が高いと判断した区分マンションも昨年末買いました。

 

高金利の金融機関から、築古でも期間が長く取れ、承認スピードが速いということから融資を受けて物件購入もしています。

 

大切なことは、まずは短期及び中期的な計画(目標)をたてるとともに、予め物件購入のための基準(ハードル)を決め、これを守ることだと思います。。。

 

また、ハードルをクリアする物件がないような場合は、短期的な計画の見直しも必要だとおもいますし、ハードルを低くすることもありかもしれません。

 

ハードルを低くする場合には、他の人(先輩大家さん等)の意見を聞くことが大切だと思います。

 

最後にくれぐれも注意しないといけないのは、、、、他の人といっても不動産屋さんの意見は全く役にたちません。。。

 

彼らは物件が売れることが目的で、一番大切なので。。。。。。

 

今回は以上です。少しでも本コラムが皆様のお役にたてれば幸いです。