不動産セミナーで紹介される“優良物件”について

こんにちは。ハムスター大家です。

今回は、“優良物件”に関する世間の誤解についてお話させて頂きます。

 

私は2014年頃に初めて不動産投資に興味を持ち、そこから色々な不動産セミナーに出席し“セミナー参加者へ特別に紹介する優良物件”を購入しようと奮闘しておりました(結局、当時は1件も成約には至らなかったのですが…)。

 

今になって考えてみたら、セミナーで“優良物件”として紹介される物件は、

「駅近で、築20年未満で、満室稼働で、銀行評価もばっちり…」

と、確かに一見悪くない。

ただ、往々にして、価格が非常に割高だったのです。

 

これは、少し考えれば当たり前の話で、セミナーでは様々な属性の方が参加される以上、万人受けする物件を用意する必要があります。

万人受けする物件というのは、満室稼働している物件等、皆が欲しがる物件であるともいえるので、売主も当然強気で価格設定しております。

その為、物件を高値で購入してしまう事で、結果的に致命傷を負う可能性が生じることになります。

 

“優良物件”であるか否かは、“割安”であるかのみで判断

不動産投資に限らず、投資の本質は、“割安な物件を購入すること”に尽きます。

特に、満室稼働の物件を、収益還元法によるフェアバリューで購入してしまうと、満室稼働ベースで価値算定がされている以上、購入後のバリューアップが極めて難しいと言えます。

よって、理屈上は満室稼働の物件をフェアバリューで購入するのではなく、稼働率が非常に低くなっている物件を極力割安で購入し、購入後にバリューアップを図る方が遥かに合理的と言えるでしょう。

よって、多くの不動産投資家にとっての優良物件とは、稼働率等で大幅な改善の余地があるなど、バリューアップの余地が十分にある割安な物件であるとも言えそうです。

合理的な理由で割安になっている物件を購入しましょう

割安で売られている物件であっても、物件に複数の不良入居者(?)がいる場合や、本質的に欠陥のある物件、事故物件等の理由の場合、素人にバリューアップを図ることは極めて難しいので、経験が深くないうちは手を出さない方が無難でしょう。

一方、任意売却などで売主が募集活動を一切行っていなかったり、管理が全く行き届いていないような物件であれば、簡単にバリューアップを行う事が可能です。

他にも、売主が資金的なトラブルでリフォーム等が一切行えていないような物件も、ある程度簡単にバリューアップが可能と思われます。

 

このように、不動産投資の初期の段階で、関係者とのネットワークも薄く、川上物件になかなか出会えないようなシチュエーションでは、このように合理的な理由で割安になっている物件を購入しようと心がけると、成功確率がぐっと上がります。

投資に正解などありませんが、物件購入後にバリューアップの余地があるかといった視点は常に忘れないようにしましょう!