その物件は果たして“買い”なのか

こんにちは。ハムスター大家です。

最近は色々な業者から、収益不動産に係る電話やメールによる営業が来るようになりました。よく楽待コラムでも、価格が高騰して“買い”の物件が極端に減ってきた…という声を聞きますが、私自身も肌身でそれを実感しております。

今回は、自分が興味を持った物件は果たして“買い”なのか否かを見極める方法についてのお話です。

 基本的に、業者は売ることが仕事ですから、シミュレーション・シート上で十分なキャッシュフローが出る事や、割安であるにも関わらず入居率は非常に高く維持できることをアピールしてきます。 

そんな時は、思わず真っ先に買付を入れたくなりますが…。その前に、少し考えてみましょう。

そんなに良い物件であれば、そもそもどうして売りに出ているのでしょうか?

  

その物件が売りに出ている理由は?

不動産投資をまだ始めていない方には、特にこの点を注意して頂きたいと思います。

不動産が売りに出される時というのは、売主がその物件に問題があることを内々で認識しており、それが表沙汰になる前に他の投資家へババを引かせようとしているケースは往々にしてあります。

 ここで、投資家が上場株式を売買するケースを考えてみましょう。

株式の売買には色々な要素が絡むのは当然ですが、極論すれば、投資家が株式を買うのは、その株式がこれから値上がりすると考えるからです。一方、その人が株式を買うということは、その反対側に株式を売る人がいるわけで、売り手は、その株式がこれから値下がりすると考えているわけです。

ただ、その判断の前提として、情報は全ての投資家に平等に公開されている為、そこに不公平感等は生じません。 

一方、現物不動産については、当然ですが売り手側が圧倒的に多くの情報を持つことになります。そのような状況では、売り手は、開示する義務があるとはいえない不都合な真実は全て隠蔽し、他の誰かへ売却してしまおうとする強いインセンティブが働くということになります。

中古物件を購入し、引渡し後に「まさか!」が発生するケースが多いのは、このためです。

よって、物件を購入する際には、注意深く検討する必要があります。

 

大切なことはババを引かないこと

上述は少し極端なケースを挙げました。無論、売り手・買い手の双方のことをしっかりと考え、全てを丁寧に案内してくださる売り手や業者の方が多いのも事実です。

しかし、不動産投資において、私が一貫してお伝えしたいのは、“破綻しないこと”です。

特に、初心者の不動産投資家の方が最初の1棟で、ババを引いてしまうと、その後も挽回ができない程の痛手を被ってしまうケースもあります

物件を購入する際には、可能な限り物件へ何度も足を運んでみたり、その物件がある地元の不動産屋で話を聞いてみたり…など、少しの努力で、自分自身の判断材料は大幅に増えたりします。

楽観的に購入して後で後悔しないように、物件探しは、不動産業者のサポートに頼りつつも、自分でも十分なアクションを起こして、「まさか!」を未然に防ぐようにしましょう。