おはようございます。かっちんです。
 
昨日のコラムでもマイナス金利にともなってか、物件価格が高騰している、という話を書きましたが、近ごろは本当に物件価格が高いですね。
 
昨年僕も初めての売却を経験しましたが、査定額より少しだけ上乗せしても売りに出しましたが、あっと言う間に買い付けが入り、結局、その上乗せした金額よりさらに高い金額で売却することができました
 
これなんかも、市場が高騰しているからこそ起こる現象なのでしょう。
 

さぁ、このご時世で、どこへ舵をきっていきましょうか。

僕が不動産投資をはじめてもうすぐ9年になります。先日物件の情報を検索をしていたら、僕が不動産投資を始めた頃にインターネットに掲載されていた物件が、未だに売りに出ているのを見つけて驚きました
 
ずっと売りに出され続けてきたのか?
オーナーが替わって、再度売りに出されたのか?
もし9年間もの間、一人のオーナーが売りに出し続けてきたのであれば、よく辛抱して売り続けて来たなぁ、とある意味感心してしまいます。
 
細かな金額まで記憶が定かではありませんが、おそらく同じ程度の金額で売りに出されています。
もし、9年前に購入していれば、利回り9%ほどの物件ですので、MAXで81%の軍資金を回収できていた可能性があります。(経費はのぞく)
 
焦って割高な物件を購入してはいけませんが、ある程度妥協点を見つけられる物件であれば早く買うということでアドバンテージを得られるという考え方もできそうです。
 
例)(この場合、できるだけ単純化するために、諸費用・維持費・家賃の下落などは完全に無視します)
 
築15年、物件価格5000万円、利回り10%の物件
 
 
満室で回れば5年後には2500万円の資金が回収できる
 
➡ 銀行に対して、仮に利息として1000万円を支払ったとしても、残債の減少分とキャッシュフローを合わせると1500万円物件を安く購入したことと同じと言えなくもない。
 
ということは、5年後には、築20年、3500万円、利回り14.3%の物件を購入したことと同じになります。
 
これは数字遊びあり、本来的にはもっと複雑に考えていかなくてはいけません。ただし、時として小学生レベルの単純な算数に数字を落とし込んで考えてみることも判断に迷った時などは有効なこともありますからお試しください。
 
本日も最後までお付き合いいただきありがとうございました。