内本です。1月だけでなく2月3月も超多忙です。久しぶりに近況報告含めて書いてみます。

まずは1月の税務署への書類提出の話

前回の記事で書きましたが、法人を所有していると、1月末までに、法人の昨年度の「給与所得の源泉徴収票等の法定調書合計表」の提出が必要です。

さらに源泉所得税も納めないといけないので、いろいろ書類を引っ張り出して計算していました。

給与だけでなく、税理士報酬司法書士報酬にも源泉所得税が含まれています。

昨年は売却・購入が何件かあったので、法人毎にわけて集計しました。

もちろん源泉徴収票も作成して合わせて提出が必要です。

法人毎に必要なので3社分作成しました。

 

源泉所得税を間違うと後々面倒なことになるので、細心の注意を払っての作成です。

給与所得の源泉徴収票等の法定調書合計表」は最悪、後から修正して提出できるので少し気がラクです。

 

大変だった法人決算申告

私の所有しているメイン法人の決算申告が1月末でした。経理は基本的にアウトソーシングしています。

毎月現金出納帳を作成して、税理士さんに提出し、試算表で確認しています。

ただ、どうしても抜け落ちる経費、後から計上する経費があり、決算申告の際にまとめて計上したりします。

 

ただ今期はちょうど物件売買決済と重なってしまい、決算申告の経理作業と同時並行で進めたため、ものすごく大変な作業になっていました。

法人の経常利益の額が想定外で慌てました。

普段の年の倍近くの利益で、法人税も大台を超えそうでした。

 

決算申告の締め切りは決まっていますし、万が一遅れると、もう銀行融資は受けられません。早めに終わらせることに注力し、必死でした。

 

細かい5万円、10万円の経費を洗い出してもしれているので、百万単位の経費で計上できるものを探しだしました。

(3社経営していると、どの法人の経費に計上しても説明できるような項目が存在します)

 

詳細は書けませんが、税理士さんも「その経費なら計上できますね」とのことでした。

実際にキャッシュアウトしていますし、説明がつきます。

 

決算申告と法人税納税は1月末のギリギリのタイミングで無事に済ませることができました。

とはいっても凄い金額になってしまい、半年後の中間納税にもかかわってくる話なので気が重いです。

 

現在は全物件を3社の法人でバラして所有していますので、個人の確定申告はそれほど大変ではありません。

2月3月は物件購入・客付けで多忙なので、個人の確定申告の負担を減らしたのは良かったと思っています。

物件売買決済の話

ちょうど1月末に物件売買決済も重なってしまいました。

次に購入する物件(複数棟)が決まっており、頭金やら諸費用で結構な資金が必要になります。

その時は物件高騰時期が今年の3月とか6月に終わると思っていました。

なので、早めに所有物件1棟を売却しなきゃ、と考えていました。

昨年12月頃から売りやすい2棟の売却活動をはじめ、どちらかに話があれば売却しようと思っていました。

本格的に売却活動を開始してから、2棟のうちの1棟に1週間で買い手がつきました。

 

途中で買いあがりが発生しそうになったりいろいろありました。

 

最初に転売業者様から「ぜひうちに」とお話がありましたが、さすがにそれは避けたいと思いました。

エンドの方がものすごい金額で購入されることになるからです。

「最近見栄えの良い売り物件が少ないのですよ」という切実な話とともに

「もっと買い上がる準備があるのですが、どれぐらい買いあがれば私どもに売っていただけるのでしょうか」とストレートに聞かれました。

 

ちなみに物件の規模が大きいので、今回の物件の場合では500万円単位での買いあがりになります。

最後、不動産業者2社に絞られ、転売業者様から「あと500万円買いあがればお譲りいただけるのでしょうか」というオファーもありました。

しかも普通に「ローン特約なし」の条件なので売主としてはリスクが少ないです。

 

エンドの方が物凄い金額で購入しても、私のあずかり知らぬことです。投資家としては高く買ってくれる方に売却しようかとも考えていました。

それでもやはり、心が痛みます。

 

そういうお話もあったのですが、結局不動産業者(自社で保有して運営)の社長にお譲りすることになりました。

30歳台なかばで、不動産業以外のグループ会社も何社も経営されているやり手の社長様でした。

きっと上手に運営されて、徐々に家賃を上げていき、数年後に更に高値で売却されると推察します。

良い方にお譲りできて良かったと思います。

 

決済の日に「マイナス金利導入」が決定との報道

残念なことに、決済の日に「マイナス金利導入決定」の報道がありました。

もう1棟の方はすぐに売り止めにしました。

正直な話、もう少し後に売却すれば、もっと高く売却できたと思うので、そこだけ失敗したかな、と思いました。

とはいっても、買った値段の倍以上での売却なので、あまり欲張るのもいけません。

こういったことはもちろん夫にナイショですし、知らない方が良いこともあるのです。

 

万が一、3冊目の本を立ち読みでもされて、夫が知ったら腰を抜かすと思います。

決済までいろいろな出来事がありました。こちらは、ちょっと公開できないので割愛させて頂きます。

 

通算12棟目の購入

とにかく、大変な思いをしながらも、法人決算申告物件売買決済を1月末に無事完了しました。

その後、2月中旬に売買契約、2週間後に決済で、また松戸市にRCレジを購入しました。

ファミリー物件でスペックが高いので、それほど手間がかからない物件です。

 

ヒルズ外観

 

 

 

 

 

 

普通は契約から決済まで1ヶ月かかるので、2週間だとかなりのスピード決済だと思います。

通算で12棟目、RCでは7棟目の物件購入です。

こちらは2月末決済で、4LDK(1室90平米)×6室のうち、2部屋が空いていました。

3月あたまに1部屋に家具を移設し、モデルルームを設置したところ、1週間も経たないうちに、2部屋申込みが入り、満室になりました

「えっ、買ったばかりで、もう満室になったのですか!?」と銀行担当者さんも驚いていました。

これがプロの仕事です(↓実際のモデルルーム)

 

モデルルーム

 

 

 

 

 

 

3月末に1部屋退去がでるのですが、こちらもすぐ埋ると思います。

 

どこでどうやって物件を見つけて、この物件高騰時にどう価格交渉したかなど、はまた別の機会にご紹介します。

 

次の物件購入予定

2月はそのRCレジの購入だけでなく、本の執筆も佳境に入っていました。

それと、前から予定していたメディアの取材繁忙期の客付け活動などもあって大忙しです。

もちろん、そんなことは夫は知らないですが、毎晩部屋にこもって作業しているので、「なんか変だな?」と思われているはずです。

 

また、この3月に大型RCレジ(全空物件)を購入予定です(3月に売買契約して決済は4月以降)。

 

こちらも進捗があれば書いていきたいと思います。

引き続きよろしくお願いいたします。