こんにちは、グルメ大家さん@体脂肪率急上昇中です。

うし◯ろ、ジャ◯ボ、よろ◯く、けんし◯う、と美味しい焼肉屋さんを日々、ローテションで回しているので、日に日に体型が変わってきています。( ;´Д`)

ところで、3月は銀行の決算月ということもあり、今月も多数の取引があります。

ボク個人としては法人も個人も税金を抑えるために、今年はクルマを買おうと考えています。

メルセデスかレクサスの4年落ちを買って定率法の届け出をすることで、2年の減価償却期間のうち2年目に1円を残して1年で大半を償却する手法ですね。

個人では自動車の定率法を一度使ってしまうと終わりなので、今度は法人で買う予定です。法人の売り上げが一定のラインを超えてしまうと倒産防止共済、生命保険を使って経費を作っても限度があるので、今年はクルマを買いたいと思っています。

また、どうせ経費を使うなら、と今月から金融機関の現役役員の方にボクの会社の顧問になっていただくことにしました。その話の中では、ボクがいままでグレーだと思っていたことが、実はそれほど気にするものではなかったりなど、不動産コンサルとしての能力を磨きあげてくれるものでした。

そのための月◯◯万円は安い、と考えたわけです。利益をあげても税金でもっていかれてしまうので。

そこで得た知識は楽待コラムでもそのうち記事にしてみようと思います。

あとは、もし良いものがあれば不動産を買おうと思います。ここ数年間、不動産価格は上がっていますが、取得経費で利益を圧縮できますから。

そろそろボクの法人名義でも物件取得が可能になり得るタイミングなので。でも、今更ながらですが、不動産価格は随分上がってきているのをすごく感じます。

ここで思うことは、不動産の、特に収益物件の価格上昇をもたらしている要因は何か、ということです。

六本木で最先端の収益物件売買コンサルを行っていると、収益物件を取り巻く環境が良く見えます。

そこでは収益物件の価格を上げているのは、ある金融機関の存在が非常に大きいと言えます。

その金融機関の融資対象エリアは、ここ数年間でどんどん広がっています。この広がりはそのまま不動産価格の上昇につながっています。

その金融機関の融資期間は、国内の多くの金融機関とは異なり、法定耐用年数から経過年数を引いた残存期間に縛られず、築30年経過しているRC造と重量鉄骨造の物件でも30年の長期融資が引けます。

その金融機の融資金額は、年収が1,000万円を超えているなど一定の要件を満たせば、3億円〜4億円超の融資を引けます。

この金融機関は団塊Jrを中心に年収の高い層をターゲットとし、物件としても数か非常に多い築20年〜30年クラスの物件に長期融資を出すことができ、融資額も多くの金融機関の上限を超えています。そして審査が非常に早くて甘い。

この点に着目している不動産業者が、この金融機関を使ったスキームでイールドギャップがほとんどとれない物件を売りまくっていることが、収益物件価格が上がっている最大の要因です。

そこでは非常に、非常に興味深い動きが見られます。本当に興味深いです。

人口の多い団塊Jrの高額所得者に対して、多くの金融機関ができない融資を、通常の融資枠を超えて実行できるのですから、その市場に与える影響は多いです。

それにしても、1銀行が全国の不動産にこれほど影響を与えるとはすごい話です。

ただし、この金融機関との付き合い方には大きな注意が必要です。これを間違うと10年経った頃に大きく後悔することになると思われます。

今回は”収益物件の価格を決めているのは誰か”についての記事でした。次回はその金融機関との上手い付き合い方、そして、不動産価格が下落するタイミングについての記事にしてみようと思います。

では、また。