こんにちは。

GOLF3333です。

 

物件購入の際に投入する現金、通称「頭金」の多寡によってその後の大家さん人生は変わってきます。

今日は頭金の投入金額によって異なる物件購入について考察します。

 

頭金ゼロで購入する人

自己資金を投入しないで物件を購入する方法。

不動産投資家として、無限大の資金効率を生む買い方であり、物件を買えば買うほど資産は膨らむ一方です。

不動産投資家を志す人の理想的な手法と言っていいでしょう。

しかし注意点もあります。

まず、理想的というのはは一定の自己資金があるけれども、あえて投入しないで好条件で取得する手法です。

手元資金のない状態で購入することは賢明ではありません。
運転資金不足になる恐れがあります。

この手法はある程度の規模まで資産を膨らませてお金の回転を安定させる必要があります。

必然的に億単位の借金を背負います。

ある意味では出口のない投資であり返済のメドのない借金です。

精神的に重圧がかかるため同じような立場の大家さんと仲良くして励まし合ってください。

 

100%現金で購入する人

築古の一戸建てを購入して賃貸する「ボロ物件投資」が一般的です。

「ボロ物件投資」は数年前まで一般的と言える手法ではありませんでしたが、著名な不動産投資家の書籍をきっかけにブームとなり一般化しました。

戸建賃貸は、古くなったり多少田舎に行ってもさほど家賃は下がりませんが、物件購入価格は下がります。
そこに目をつけて、やや地方の売れにくい物件を交渉の上安く買い超高利回りを叩き出す手法です。利回り50%とか、場合によっては100%を超えることもあり得ます。

多額の借金を背負いたくない人、借りれない人、土木建築DIY好きな人が好んで取る手法です。

注意点としては、物件の老朽化リスク。

人に貸す以上、貸主責任を背負います。

古くなると必ず修繕が発生します。その度にお金と手間を取られる上気分が悪くなります。

ちなみに私の場合、下記の3まわりを注視します。

「外回り(屋根、外壁)」

「水回り(風呂、トイレ、キッチン、給湯)」

「足回り(基礎、床下)」

 

また、現金だと資金効率が悪く拡大のスピードが遅いです。

現実的には、客付けが終わり次第担保に出して次の物件を購入しましょう。

 

大家さんの中での派閥がある

大家さんのグループには大きく2派あります。

「フルローン派」と「築古派」です。

対立しているわけではないですが、どうしても自分の手法に近い人同士で集まる傾向があります。

これから大家さんを始めるのなら、気の合う人がやっている手法から始めてみるという考え方はいかがでしょうか。

儲かるよりも「幸せを感じられること」こそが行動選択の基準であるべきです。