内本です。多忙な繁忙期が終わりましたが、4月もバタバタしています。近況報告含めて書いてみます。

まずは今春の繁忙期(客付け)の総括です

今春は何室退去がでて、どうだったか

2月末に決済したファミリー物件が6室中2室空きで、決済後1室が退去になり、6室中3部屋入居者募集することになりました。(が、すぐに満室になりました)

ヒルズ

 

 

 

 

 

 

昨年8月末に決済した単身物件2棟(合計71室)も、大学卒業や転勤などで、15室が退去になりました。決済時&決済後に合計20室空室だったのを満室にしたので、ほぼ半分が入れ替わりました。

単身物件は繁忙期の入れ替わりが激しいです。

さらに、安定稼働中のファミリー物件で1室退去、ビルで単身部屋2室、我孫子の単身物件で3室退去がでました。

 

ざっと数えるとこの1~3月で単身物件20室(110室中)、ファミリー物件4室(24室中)空きがでました(購入時の空室を含む)。

が、繁忙期終了直前の3/29時点で全棟満室になりました。

 

退去時ロスを減らすには?

退去時から次の入居者が入居するまでの退去時ロスを減らすためいろいろ工夫しました。

客付けについては、前回の記事でも書きましたが、モデルルームを設置して、満室になったら家具を移動するなど、フル活用しました。

実をいうと自分で退去日・現地確認日・リフォームアップ日・入居日進捗管理を日々実施し、管理稼働がかかったことが反省点です。

 

が、管理会社・リフォーム会社の担当者様がきっちりされていて(リフォームアップ遅れなどの)事故がゼロだったのは本当に良かったです。

3月に売買契約した物件の話

どうやって情報を入手したか

2月末にファミリー物件を決済しましたが、3月にも売買契約がありました。

今回購入する物件は、半年前から仕込んでいた物件です。

8月末に単身物件2棟を決済して1ヶ月もたたないうちに、懇意の不動産会社から情報が入りました。9月の半ば頃だったと記憶しています。

「内本さん、3棟一括のRC物件で稼働率は低いですが、どうですか」

と話がありました。

 

売り物件になる前に値段をつける

まだ売り物件にはなっていなくて、売主様が売る気配があるのかどうかもわかりません。土地の面積や建物の面積、築年数、間取りなどの概要がわかるだけです。

「内本さん、まず値段をつけてください

と言われたので、ざっと計算すると銀行評価は4億円以上ありましたが、

全空なら3億円、満室なら3.5億円でもよいです」

と回答しました。

(全空で売却されるとわかっていて、そういう回答をしたわけです)

並行して銀行にも評価を出してもらいました。

 

売主様から回答

その後、売主様から回答がありました。

「4億円ならすぐ売りますが、それより安くは売りません」

という回答です。銀行評価もでていたので、

「では3.3億円ならどうですか」→却下

「では間をとって3.5億円ならどうでしょうか」→やはり却下

歩み寄りを見せましたが、先方も強気で交渉に応じてもらえませんでした。

それが10月頃の話です。

ちょうどその時、某生命保険会社の社宅十数棟以上入札になる、という情報が入りました。

そちらの入札の方で忙しくなりました。しかも都内一等地の2物件を落札できそうになり、3棟一括の話は忘れかけていました。

売主様から連絡があり、その後入札になりました

入札案件その後

3棟一括物件や生命保険会社の社宅(落札できそうな2棟)については、すでに銀行にも打診していて

「内本さんなら全空から満室にした実績があるので取り組ませて頂きます」

と前向きな回答を頂いており、どうすれば話をまとめられるか、といろいろ考えていました。

その後、生命保険会社の入札物件は、不動産業者様に百万円という僅差で2棟とも負けてしまいした。

後出しじゃんけんに勝つのは難しいです。

 

売主様から連絡あり

年末頃に3棟一括案件の売主様から「会ってもよいです」と連絡があり、年明けにはわざわざ遠方からお越しになられて、3棟を内見させて頂きました。

ファミリー(3LDK)2棟、単身物件(1K)1棟で全部で3棟42室の案件です。

その際「3.3億円なら買ってもよいです」とお話したのですが、やっぱり納得されず、入札になりました。

入札の結果

財閥系の大手不動産会社が幹事会社で3月頭に入札になり、10数社が札をいれたようです。

落札価格はナイショですが、見事私が落札することができました。

無事に3月下旬に売買契約を締結しました。

 

銀行の状況

先日も銀行に行って状況を聞いてきました。

既に本部に稟議をまわして頂いており、先日支店長から直々に本部からの質問について聞かれました。(簡単な質問で、即答しました。)

その後、売買契約から約2週間で融資承認がでました。

GW明けに決済予定ですが、早まるまもしれません。

決済が繁忙期の後になってしまったのが心残りです。が、リフォーム業者さんも比較的余裕がある時期なので、じっくり取り組めます。

 

その他の近況

繁忙期に客付け活動、収益不動産の購入、という活動をしながら、並行して執筆も続けています。

それとは別に、某メディアから声がかかりました。

本や雑誌だと読者が数万人のレベルなのが、視聴者だと数百万人レベルが対象になります。視聴者にわかるような簡単な言葉で説明しないといけないのが意外と難しいです。

金融の専門家も出られるようで、例えば、マイナス金利と不動産投資の関係をその先生が説明するのか、私が説明するのかという感じです。

ますます不動産投資が一般の方にも認知されてきたと実感します。

が、放映は少し先の話なので、まだどうなるかわかりません。

本業では、先日個人の確定申告をしたばかりですが、2月決算の法人があり、この4月に決算申告しなければいけません。

まだバタバタしますが、引き続き頑張っていきたいと思います。