えーーー、

先にネタばらしをします。

そんな必殺技はありません。

私が知らないだけかも・・・

これでは、このコラムを見てくれませんので、

必殺が感じた銀行融資の実情を書いてみます。

 

銀行融資・・・

我々不動産投資家大家にとっては必要不可欠なパートナーなのですが、

銀行によって得意分野が色々あり

大企業への融資がメインの都市銀行もあれば、

公務員の積み立てがメインの御用銀行もあります。

その中で、不動産が得意な銀行もあるのですが、

その中でも客層(物件)によって細分化されています。

 

例えば、

新築なら都市銀行系列

積算が出る物件なら地方銀行

築古だけど総合評価(事業性)が出るなら信用金庫

違法建築や築古評価が出ないならノンバンクや外国資本系など

その物件や借主属性に応じて銀行を選択する必要があるんです。

 

築古で評価が出ないような物件を都市銀に持って行っても

当然断られますし、

新築物件の融資を利息の高いノンバンクや外国資本系で借りていたのでは、

当然破綻します。

 

ですので、購入する物件や自分の社会的属性は、

どのランクの銀行が相手にしてくれるか?

を考えてください。

 

※身近に銀行情報をくれる大家仲間がいれば一番ですが、

 居ないならダメもとで何件か銀行にあたってみてもいいと思います。

 ポイントは1行2行断られてもめげないこと!

 

それと、もう一つ感じたことは、

同じ銀行でも融資担当者によって融資可否が全然違うということです。

普通に考えれば融資できるなら行員は頑張って努力すると思うでしょ?

それが意外とそうでもないんです。

 

銀行員さんにもいろんな考えの方がいらしゃって、

ちょっと無理してでも融資して融資成績をあげようとする銀行員と

無理をせずに安全安全慎重慎重に行動し、

出来るだけ融資しないようにする銀行員がいます。

 

??どういうことかというと・・・

 

前者は融資実績(成績)を評価されて出世したい、

でも、貸し倒れというリスクを背負うことになる・・・

後者は融資実績(成績)は悪いが、

貸し倒れリスクが無いぶん、処分されるマイナスポイントがない・・・

そんな理由から意外と融資に消極的な銀行員が存在します。

 

では、具体的にどうすればいいの?って話ですが、

やはり1番いいのは大家さん仲間や仲介業者さんに

やる気のある銀行担当者を紹介してもらう

それと、もっとも重要なのが

融資不可だった場合、本当の融資不可理由を教えてもらう

です。

 

実は、金融機関はお断りの理由を言わないという掟があるんです。

 

だって、断り理由に『貴方は社会的属性が低いから・・・』なんて言えないでしょ?

なので、必ず本当の断り理由を教えてもらってください。

 

当然ですが、

理由の如何に関わらず、怒ったりするのは厳禁ですよ!

しかし、断りの理由が分かれば、対処法が出来るってもんです。

 

 社会的属性が低い(アルバイト等)なら、正社員を目指せ!

頭金が足りないなら、金を貯めろ!!

↑この問題を強引にクリアーされて大成功している大家さんがいますが、

凄すぎてココでは書けません。

※私のブログやこのコラムにコメントを入れてくれる方です。

本当の意味では、その方の手法が必殺技なのかもしれませんが・・・

 

 参考資料として、

ノンバンク系=5%前後

違法建築系融資OK信組系=4%前後

地元密着型信金系=2~3%前後

都市銀(新築系)=1%後半から2%前半

って感じです。

あくまでも必殺の感じた現在の金利です。

地域によっても違いますし、物件や属性によっても全然違います。

 

最後に、

まずは買わなければ不動産投資(大家業)は始まりません。

でも、不動産は買うのがゴールではなく

買ってからがスタートってことをお忘れなく・・・