こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。

今回は相続税対策大作戦の続編と地方アパート投資で勝ち抜く方法です。

地方での物件探しを通して見えてきた、勝利へのヒントとは！？

地方物件の空室率の実態とその理由

相続税対策大作戦のポイントは２つでした（前回までを参照）

・融資対象となるエリア（金沢市南部）で探す

・予算4700万程度で、できるだけ積算評価の出る物件

この条件でアパート探しを始めたわけですが……

予想以上の、地方の空室率にビックリ！！

見る物件見る物件　　２割、３割の空室は当たり前～　　てな感じです……

 

不思議だったのは、その対策を特に施している様子がないこと

紹介してくれる仲介さんも、「３部屋空きですが、それが何か？？」と

当たり前の様子。　よくよく聞いてみると……

持ち主は地主系大家さんが圧倒的です。なので余り過大なローンを組んでいません。

 

サラリーマンがレバレッジを効かせて不動産経営をすると

ローン比率（ローン返済額／総収入）は概ね40～50％が目安です。

　（誰ですか？　50～60％でも平気って言ってる怖いもの知らずは！？）

これが殆ど無い訳ですから、20～30％の空室は気にならないはずです。

　　　　　　　　　う・うらやましい………

 　　　　　　　　　

ちなみにHOME’Sさんの「見える！賃貸経営」による賃貸用住宅の空室率は

金沢市は　　　24.5％です。　とほほ…

ついでにあちこち比較してみましょう。

地元の市川市　17.4％

横浜市→区によって違いますが15％程度です。　さすが、みなとヨコハマ！！

大阪市→平均19％位です。場所によりバラ付きが大きいですね～

札幌市、福岡市→21％程度……

（今年は元データの総務省統計局「住宅・土地統計調査報告」の年です。チェック！）

 地方物件の特色

土日を利用して、帰省しながら仲介業者さん巡りです。

10社位を回ったところで、新規開拓は打ち止めにしました。

しょせんは東京のポッと出のサラリーマン投資家です。

古くからの地場に根差した業者さんには１度位の訪問では相手にしてもらえません…　(>_<)

 

業者さん毎に得意分野がハッキリしていることも分かってきました。

　　　学生向け物件情報を多く持っている業者さん……

　　　法人向けファミリー向けに強い管理会社さん………

狭い地域で長年営業しているため、それぞれの得意分野がはっきりしているようです。

 

また、地域が狭いため同じ物件を複数の会社から紹介を受けるようになりました。

人口も少ない分、物件の流通量も少ない理屈です。

数少ない良い物件は一見さんでは無く、昔からの得意先に流れるようです

（当たり前か………）

 

そこで数を狙うのを止め、少し感触の良かった４社に絞り込んで

何度も足を運んで本気度をアピールする方向に作戦変更です。

 

こうした活動を通じて分かった地方の特色とは………

　　・空室率の高さと、その対策が無いこと

　　・仲介業者さんがの～んびり、レスポンスも遅く、空室慣れしている

　　・物件の絶対数が少なく、一般市場には良い物件は出てこない

　　・地場特有の人口動態。　ドーナツ化現象など

　　・学生の地元志向、低価格志向。　県外流入人口の減少

 って、お先真っ暗じゃね！？？　　これ………

　　　　　　　　　　　 　　だめじゃん！？

 まぁ…これは地方だけではなく、大なり小なり都会でもある事です………

めげずに考えれば、ここに勝ち抜くヒントがあります！！

 地方物件を勝ち抜くヒントとは！？

数を狙わず絞り込んだことによって、少しづづ顔も覚えてもらい

非公開物価の紹介を受けるようになりました！　　＼(^o^)／

地方の特色を考慮した、勝ち抜く作戦とは……

 

１）地元競合大家さんとの差別化戦略の実行

　　空室リスクは高いものの、工夫している大家さんが少ない所が

　　狙い目です！　　（ここ試験に出ます）

　　募集条件の見直しや家具付きなどで差をつけましょう！

２）地元業者さんとの戦略的コミニケーションの確立

　　地元民では無い分、どうしてもハンデがあります。

　　事業計画書や色々資料を揃えて、熱心さをアピールしましょう！

３）その地元特有の不動産市況の情報に注意！

　　土地勘がなければ業者さんへの徹底したヒアリングは必須です！

　　思わぬ開発計画や企業撤退情報があるかも‥です

 

地方はリスクはありますが、その分確かに高利回りのチャンスもあります。

地方高利回りＲＣ物件取得で有名な光速なんとか作戦ですね～～

あくまで潜むリスクを分かった上でチャレンジしてください。

 

こんな自己紹介シートを作ってアピールしてみました　　(^_^)v

 　　　　　　　

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

次回は仲介業者さんが欲しがった損益シュミレーションシート大公開です！