内本です。5月に全空物件を購入後はいろいろバタバタしておりました。近況報告含めて書いてみます。

5月に全空物件を購入しました

購入した全空物件の概要(スペック)

5月後半に、松戸市に全空物件(元社宅)を購入しました。昨年の9月に仲介会社(既存取引会社)から情報が入り、半年かけて折衝した案件です。

 

1700平米超の敷地にRC(4階建、築23年)が3棟建っています。

土地が2億円、建物が2億円くらいなので、評価としては土地・建物が半々くらいになります。

1Kの方の賃料坪単価は約7千円で、東京23区と比較するとだいぶ安いです。

 

1棟が単身間取りで1K×18室、2棟がファミリー間取りで3LDK×10室×2棟です。

3LDKの2棟の1階が倉庫になっていて、4室をトランクルーム等に改装予定です。

 

3棟

 

 

 

 

 

 

決済を早めてもらいました

3月下旬に売買契約をして6月末決済だったのを早めて5月後半に決済しました。

6月に入って梅雨になると、空室部分の劣化が早まると考え、早めにリフォーム工事を実施したかったからです。

 

なお、居住部分38室のうち1室だけ社宅居住者の方が継続入居されるので、厳密には全空物件ではありません。

従って、電気・水道などの生活インフラは整っています。

 

1年半前に購入した我孫子市の全空物件は電気を通すのに2ヶ月以上かかったので、電気・水が通っているだけでも有難いと思いました。

 

個人的には、1室だけ入居されているよりは、全空物件の方が各種工事はやりやすいです。

全空物件の決済前後に準備したこと

管理会社の選定、物件名決定

まず管理会社を決める必要がありますが、すぐ近くに所有してる物件も管理頂いている管理会社A社にお願いすることにしました。

 

自分でも客付け会社をまわりますし、時間は多少かかりますが、満室にできると思います。

 

購入前の内見時にも管理会社の担当者の方に同行頂き、リフォームプランを相談したり、募集図面を作成頂きました。

 

物件名は近くの所有物件と同じ名前にしました。同じオーナーで、仕様も同じというのがわかり易いと思ったからです。3棟あるのでA棟・B棟・C棟と名前の後ろにつけています。

 

 設備工事の段取り

いつも実施している設備工事も段取りしました。

光インターネットの工事は、通信会社に工事の段取りをする必要があるので、早めに現地調査をお願いし、工事発注をしました。

具体的には以下になります。

防犯カメラ・全室光インターネット設備設置(4月に発注→6/3完了)

貯水槽清掃(5/30実施)

・雑排水管清掃(6/1実施)

・単身物件(全室)電子錠に変更(6/1にほぼ完了)

エアコン40台購入(5月に発注→6/3搬入)

共用部清掃(6/4完了)

樹木伐採、草刈り(6/6の週に完了)

モデルルーム設置(自力で5/30に1室、管理会社にて6/14に2室)

消防設備点検(6/20実施)

反省点としては、決済後すぐに共用部清掃を実施しようと思っていたのですが、諸般の事情で遅くなったことです。

 

内見時に共用部が汚れているとマズイので、決済後すぐに実施できるよう、次回は段取りしようと思います。

客付け活動について

決済前から客付け活動

決済前から募集図面を作成し、客付け活動を実施しました。

具体的には、自分で入居者向けサイトに掲載したり、客付け会社をまわったりです。

 

決済直後からリフォーム工事(空室の原状回復工事)に入り、モデルルームを設置しました。その後エアコンを設置したり電子錠を設置しました。

 

モデルルーム設置

別の物件で使用していた家具を運び、自力でファミリー間取り(3LDK)のリビングにモデルルームを設置しました。

 

この家具は昨年秋に購入した近くの物件が15部屋空いていた時に、モデルルームを設置することになり、管理会社A社のインテリアコーディネーターの方に選んで頂いた家具(I社製)です。

組み立てや運搬は大変ですが、おしゃれで人気があります。

 

今回は新しい試みとして、庶民的なN社の家具を管理会社の方に選んで頂き、1Kや広めの3LDKにもモデルルームを設置しました。

現在、3室のモデルルームがあります。

 

満室になって、家具を撤去した際は、1階の倉庫(トランクルーム)に収納予定です。

下の階に運ぶだけなので、女性1人でも運べそうです。

 

モデルルーム

 

 

 

 

 

 

客付け中ですが、決済から3週間過ぎた時点で、38室中7室申込みが入りました(入居率2割位)。

ファミリーと単身では、意外と単身物件への申込みが多いです。

 

6月はジューンブライドで、新婚さんがお部屋探しをしてファミリー物件を申し込んでくれると思ったのですが、それほど活況ではないようです。

3LDKだと広すぎるのかもしれません。家賃的には2LDKの家賃3LDKに住めるのですが。

 

自分でも客付け会社をまわっていますが、繁忙期を過ぎていることもあり苦戦中です。

 

不動産投資の認知度アップ

最近各種メディアにて不動産投資が取り上げられる事例が増えてきて、世間での認知度がアップしているようです。

私も先日「がっぽり稼ぐ主婦」として某メディアで紹介され、反響が大きく驚いています。

 

 

本業は不動産賃貸業なので、こちらをメインに頑張っていきたいと思います。

引き続きよろしくお願いいたします。