皆様こんにちは、さぬきうどん大家です。

前回に引き続き、他では教えてくれない不動産投資術座談会・その3です。

最近購入した、不動産業者にしか情報が出回らなかった案件では団地丸ごと物件で合計3000万で購入出来た!との事です。もっとも修繕費に1億2000万程掛けましたが、24%を予想しているとのことです。団地丸ごとですから、軌道に乗ればまさにハッピーリタイア出来ますね。

ちなみに法定耐用残6年でしたが、銀行は法定耐用年数関係なく15年で喜んで貸してくれているそうです。その方法は他物件の根抵当枠を使っているとの事でした。根抵当枠があれば単独では難しい案件でも融資を比較的手軽に引き出しやすく、物件取得競争で有利ですね。反面、案件そのものの採算が難しくても借りやすいだけに「ご利用は計画的に」的に更なる慎重さ自制心が必要だとは思います。
また、物件の実際の耐用年数に関して、鉄筋コンクリートは100年持つ気持ちでやっているとの事で、この点は九州で大掛かりに古ビルリノベされている有名大家さんや東京で古ビルリノベされているリノべスクールコンサルタントさんも意見が共通で興味深いです。逆に考えると法定耐用年数で考えると古物件リノベリフォームは経済合理性がないと言ったところでしょうか。

投資ルール・負債のコントロールに関しては、森ビルの投資ルール・五、十、十五の法則を参考にされているそうで、借入金は年間賃貸収益の五倍以内、営業利益は借入金の10%以上、債務償還年数15年以内、これらが安定性・収益性・成長性が最も長期でバランスするという意見を心がけているとの事でした。判りやすい原則のひとつとして参考に出来る法則だと思います。

利回りに関しては、15%以上は無いと苦しいのが体感だそうです。この点同感でして、修繕等で支出が想定以上に必要になったり、想定外の長期空室で収入が想定以下だったりするのが不動産投資には付き物ですので、余裕を持った利回りでないと苦しくなると思います。

こういった実際の経営利回り体感から考えている次の購入狙い目時期としては、融資を出す事で有名な銀行等で4.5%位で利回り10%位で買っている投資家が今後、苦しくなってバンザイした場合にバーゲンセールを狙いうると考えているとの事です。これに限らずバーゲンセール案件が発生するのは事実で、CMで見かける長期家賃保証のアパート物件を融資1億以上で購入したものの、商売は素人なので経営が上手く出来ずに返済に行き詰まり、最後は他の物件共に投げ売りし、それを3000万位で商売上手な人が素早く入手しているというのは聞く話です。

長くなってきましたので次回に続きます!