こんにちは。

ベトナム大家です。

 

賃貸経営が失敗する最大の理由として

ほとんどの大家は自分で客付けができないというところにあります。

不動産屋が入居希望者を案内してくれなければ、永久に空室のままです。

 

生物界で言えば雛鳥と同じで、口を開けて待つことしかできない状態です。

何らかの要因で親鳥が居なくなってしまったら、あとは餓死しかありません。

 

 パワーバランスと悪しき風習

例えば、企業が従業員を募集しようと思ったら

ハローワークに登録しておくことで、求職者は直接応募することができます。

また、リクナビのようなサイトでは、企業側からスカウトすることもできます。

 

しかし、大家が入居者を募集しようと思っても

自分でレインズに登録できないし、入居希望者が直接来ることもありません。

重要事項説明などの絡みもあって、不動産屋が仲介することになります。

そして、不動産屋は広告料の高い物件にしか興味を持たないのが現状です。

 

これは実際に経験したことですが、さらに悪徳な不動産屋になると

「床にタバコの焦げ跡がありますねー、これじゃ入居付けできませんよー」

などと言って、提携しているリフォーム業者からキックバックを貰うために

わずか直径1cmの焦げ跡に対し、6畳分のCFを張り替えさせたりします。

 

 表面利回りは架空上の最大値

ちょっと計算してみてください。

 

空室が2ヶ月間続き、家賃2ヶ月分の費用を掛けて簡単なリフォームを行い

不動産屋に2ヶ月分の広告料を払って、ようやく入居者が決まったものの

その入居者は2年後に退去したとします。

 

このとき、(2+2+2)/24で、実に家賃の1/4が持っていかれる計算になります。

言わば税率25%です。大企業がパナマに逃げたくなる気持ちも分かります。

 

仮に、所有しているのが利回り12%のマンションだとすると

それは単純に1/4減らされて、利回り9%しかないのと同じことになります。

 

もっと極端な話、6ヶ月分の広告料を払って、6ヶ月後に退去が発生したら

家賃収入はゼロです。ただのボランティア活動になってしまいます。

 

逆に言えば

1. 空室期間

2. 原状回復費用

3. 広告料

何らかの手段で、この3つを減らすことができれば

実利回りは限りなく表面利回りに近づき、不動産投資は成功に近づきます。

 

今回の教訓

利回りは不動産屋の胸先三寸