こんにちは。

ベトナム大家です。

 

今回は、私が初めて一棟アパートを購入したときの話です。

今にして思えば、仲介業者の事前調査があまりにも杜撰でした。

 

その物件は自主管理で、家賃も自分で回収していると聞いていたのに

決済当日になって、管理会社が存在することを売主から知らされ

その管理会社のところへ慌てて挨拶に行きました。

 

 管理手数料はゼロ円になります

3%なのか5%なのか8%なのか、はたまた10%なのか

おそるおそる管理会社に手数料を聞いてみたところ

月々いくら、という金額はもらっていないとのことでした。

 

というのも、この管理会社が客付けした場合、礼金を10万円にしていて

それを全額頂戴する代わりに、退去するまでの間は管理を引き受ける

という契約になっていたからです。

 

平均入居期間を40ヶ月とすれば、10万円÷40ヶ月=2500円/月で

家賃5万円に対してちょうど5%になり、妥当なところだと思えます。

 

そして、現在入居している人たちに関しては

前のオーナーのときに、すでに礼金を頂いているから

そのまま同じ条件で、退去するまで管理してくれるとのことでした。

 

一見、管理手数料を払う必要がなくてラッキーに思えますが

これが、どれだけヤバイ条件かということは、後で気付くことになります。

 

 何が起きてもまるで他人事

ここで、ちょっと考えてみてください。

 

例えば、管理手数料が総家賃の5%という契約なら

大家は満室が望ましいし、管理会社も満室が望ましいので

管理会社は満室を維持しようと努めます。

 

しかし、退去するまで管理を引き受けるという契約なら

大家は満室が望ましいのに対し、管理会社には総家賃など関係ないので

早く退去してくれたほうが管理せずに済んでラクという考えになります。

 

そして具体的には、こんなことがありました。

 

退去立ち合い時に、窓ガラスが割られていることを発見

→ 修繕費を支払うだけの手持ちがないと言い出す

 → ある時払いの催促なしで、そのまま退去させて逃がしてしまう

 

下の部屋から異臭がするとクレームが来る

→ 何も調査してくれず(入院中に食材が腐敗していたのが原因だった)

 → 異臭に耐えられないからということで退去発生

 

こうやって、この管理会社が退去のハードルを下げる原因となっていました。

 

今回の教訓

利害が一致していないと危険