こんにちは。

ベトナム大家です。

 

最近、資産の入れ替えを進めていっています。

区分所有マンションや一棟アパートは超低属性に馴染まないため

どんどんボロ戸建てに買い換えていくつもりです。

 

特にマンションは、老朽化して建て替えの時期が来たら絶対に揉めます。

土地の持ち分を雀の涙で買い取られるか、建て替えできずに廃墟となるか

将来の厄介ごとを爆買い中国人に押し付けるなら、今しかありません。

 

 学校とアルバイトの立地

往々にして、日本語学校は都心部にあるパターンが多いです。

そして、外国人留学生のアルバイト先も都心部に集中しています。

例えば、繁華街などにあるドラッグストアの店頭では

中国人のアルバイトが中国語で呼び込みをしているのをよく見かけます。

 

そういう事情もあって、日本語学校は都心部に学生寮を用意します。

留学生も自転車で通えるし、教員も管理が楽になるからという理由です。

しかし、これが大きな間違いの原因であることに気付きました。

 

なぜなら、海外と違い、日本ではアルバイト先が交通費を出してくれます。

つまり、その交通費で定期券を買って、ついでに学校にも通えばいい話で

超低属性が都心部の高い部屋に住む合理性はまったくないのです。

 

A:家賃4万円 通学10分 交通費0円(自転車)

B:家賃2万円 通学30分 交通費0円(アルバイト先が電車代を負担)

どっちがいい?と尋ねたら、ほとんどの留学生はBを選びます。

 

 勿体ない問題ふたたび

それでは、都心部から電車で5駅程度のエリアを狙うとして

1200万円で4部屋のボロアパートを購入し、1部屋あたり家賃25000円で

留学生4人を住ませた場合、このような結果になります。

 

・4部屋あっても、どこか1部屋が溜まり場になる

・冷蔵庫は1台だけ買い、誰か1人が4人分の食事をまとめて作る

・洗濯機は1台だけ買い、誰か1人が4人分の衣類をまとめて洗う

・寝るときだけ、各自の部屋に戻って寝る

・そのうち家賃25000円でも高い高いと言い出す

 

結局、留学生4人に対してキッチンが4つあることが勿体ないのです。

さらに言えば、風呂・トイレが4つずつあることも勿体ないのです。

 

だから、わざわざアパートなんかを用意する必要はありません。

超低属性に適した物件は、ボロ戸建てまたは築古テラスハウスで

 物件500万 家賃6万(利回り14.4%)

 物件400万 家賃5万(利回り15.0%)

 物件300万 家賃4万(利回り16.0%)

このあたりのレンジが狙い目となります。

 

家賃を3~4人で割れば、1人あたり15000円前後となり

これぐらいのラインであれば、さすがに高いとは言わなくなります。

 

今回の教訓

超低属性に中央区は勿体ない