専門家をうならせた（？）損益シート!

 こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。

今回は仲介業者さんが欲しがった損益シュミレーションシート大公開です！

ついでにわたしの物件選定時のチェックポイントも解説します。

 

さて、未公開物価の紹介を頂けるようになった訳ですが（(1)～(3）を参照）

仲介の担当の方と自作の（EXCEL）損益シュミレーションシートを見せながら

利回りやキャッシュフローについて希望条件を打合せすることがありました。

 

やんつさん、これ凄いね～　こんなん見たこと無いわ～

（えーーっ、首都圏辺りじゃ普通なんですけど………）

いいね～～　よかったらもらえんけ！？（金沢弁で貰えないかの意）

 

投資アカデミーで学んだノウハウを忠実にEXCEL化しただけのものですが、

どうやら、そんな理論武装した投資家自体が珍しい様子………

地方高利回りを狙う読者さんも多いとは思いますが、地元大家さんが大勢の

地方市場ではそんな投資家はごくごく一部に過ぎないようです。

     　　　　そんな損益シートがこちら………

 

（少し見づらいかもしれませんが）　　大きく６つのパートに分かれており

【１】　資金計画　…物件購入価格とローン予定を設定します

【２】　収支計画　…空室率を設定し、経費を含む年度収支を計算します

【３】　稼働力評価…最寄駅の乗降客数や徒歩時間のメモです

【４】　積算評価　…積算価格を計算します

【５】　出口戦略　…出口の目安としてローン残が土地値を下回る時点を計算します

【利益評価】　　　…【２】を元に税前税後利益、キャッシュフローを計算します

で構成されています。

 今はＷｅｂでも簡単に収支計算をしてくれるサービスなどがありますが、

前提条件を変えてみたりとか、指値を逆算したりとか、

色々応用を効かせるためにはEXCELの方が使いやすい面もあるので

いまだにこれを使っています。

（楽待読者さんでも約半分の方が自作EXCEL派というデータがありました）

 

こうして未公開物件を紹介して頂けると、確かにいい条件のものがチラホラ……

それでも、契約間際で売主さん都合でのドタキャンがあったりとか……

探し続けること、苦節８か月………　（大げさ）

やっと買えました！　　(^∇^)

 購入物件の損益シート

築１１年の軽量鉄骨アパート（２Ｆ１０室）です。

当初のシュミレーションはこんな感じ…

物件価格：　４４００万（総取得費予想　４７６５万）

積算評価：　４３００万（土地632㎡、建物364㎡）

ローン設定：４５００万　期間１９年（やったね、オーバーローン！）

満室利回り：　　１３．０％

ローン比率：　　４７．８％　（ローン返済額／満室収入）

税前利益率：　　４７．５％　（年間利益／空室率15％想定収入）

年間ＣＦ率：　　　２．２％　（年間ＣＦ／総取得費）

 

購入時のチェックポイントは色々あり、全ての指標が良いのが理想ですが…

わたしが最重要視している指標は２つです。　　それは…

 

　　ローン比率　と　年間ＣＦ率　　です。

 

ローン比率は　５０％以下を目安としています。

この程度なら金利上昇や空室にも耐えられるかなぁ………　と

この場合悩ましいのはローン期間設定です。　法定耐用年数を大幅に超えた

ローン設定をするとローン比率は下がり、見かけのＣＦも向上しますが、

次の融資時にマイナス評価となることがあります…

　　（ここ試験には出ませんが、覚えて損はないかも）

実は銀行さんって、とっても他行のローン内容を気にします………

実際にはそんな築浅ばかりでは無いので、ローン設定が難しいケースが多いです‥

 

もうひとつは年間ＣＦ率です。

これが手元に残るお金ですから、重要なのは当然ですね！！

こちらもローン期間を長く取れば良くなりますが、その場合のデメリットは

ロ－ン比率と同様です………

なるべく法定耐用年数内でローン設定しましょうね！

 

一般的に区分所有の場合は管理費や修繕積立のウェイトが高いので

数字が以外と良くなりません。

特にリノベ物件は客付力はありますがＣＦ率が悪いのでご注意を！

（流動性が高い等、他にメリットもあります）

 

色んな人に聞いてみると、年間ＣＦ率はどうやら２％が一つの目安のようです。

ローン設定により変化しますが……

　　1.5％～　　………　まぁまぁ

　　2.0％～　　………　Ｇｏｏｄ！

　　2.5％～　　………　ス・テ・キ！

　　3.0％～　　………　立派なカリスマ大家さん

という感じでしょうか………

夢の3％超えを実現するには、セルフリフォームで経費を押さえるなどの

スキルが要求されます。

　　　　　　　高利回り物件は作り出すもの！

　　　　　　　（何度も声に出して繰り返しましょう！）

そんな域には、まだまだというか全然到達していませんが………(>_<)

皆さ～ん、一緒に頑張りましょう！

 損益シートをプレゼント

今回紹介させて頂いた損益シートを「参考にしたいんで、ちょ～だい」という
方には、拙作でよければプレゼントさせて頂きます。

ご希望の方はこちらから[ＥＸＣＥＬ] ダウンロードをお願いします。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

さて、こうして買った物件の実際の収支はどうだったか！？？

次回は購入後の損益を公開いたします！