こんにちは。

ベトナム大家です。

 

世の中の大抵のものは、買って開封した瞬間に売却価値が下がります。

新築マンションや新車などは、登記・登録した時点で約15%ダウンです。

それだったら、程度の良い中古品(新古品)を買ったほうがお得です。

 

古本はシミや汚れがあったりするので、新本がいいとしても

CDやゲームソフトなんて、プレステに入れてしまえば全く同じです。

極論、嫁以外のものはすべて中古で構わないと思っています。

 

 満室であることに価値がある

これは私が実際に体験した怖い数字です。

7部屋中7部屋が埋まっている状態で購入したら1900万の物件は

7部屋中2部屋が埋まっている状態で売却したら1200万で指されます。

 

客付けのコストとして、1部屋20万かかるとしても5部屋で100万です。

それなのに、売却価値が700万も下がってしまうのは何故でしょうか。

 

最大の理由は、満室だと売却の出口が格段に増えるからです。

満室で売りに出せば、空室になった後どうやって埋めるか考えていない

かつての私のような素人投資家が必ず食いついてきます。

 

後から分かったことですが、もともとの積算価格が約1200万でした。

そこに満室プレミアムとして、700万上乗せされていたというわけです。

 

もちろん、みすみす700万もの損切りをするわけにはいかないので

多額の賄賂(広告料)を払って満室にし、素人投資家に売りつけました。

こうやって、不動産屋だけが得をするババ抜きゲームは繰り返されます。

 

 逆転の発想で考えてみる

満室物件を買った場合、その物件の価値はそこがMAXです。

 

すでに入居している人が、相場より安い家賃で住んでいるなら

入居者が入れ替わることによって、利回りアップの可能性もありますが

実際にはそんなケースはほとんどありません。

 

むしろ、バブルのときの高い家賃で入っていて、入居者が入れ替わると

かなり家賃が下がってしまうケースというのはよくあります。

 

つまり、満室物件というのは、タコ足分配の投資信託と同じです。

家賃(分配金)は入ってきますが、物件(元本)の価値は減っていきます。

 

今にして思えば、7部屋中2部屋しか埋まってない物件を1200万で買い叩き

100万の賄賂(広告料)で満室にして、1900万で転売すれば大儲けでした。

 

今回の教訓

空室を埋めてこそ不動産投資