楽待会員の皆さま、こんにちは。

清陽通商株式会社の栗本でございます。

まだ6月なのに、真夏並みの猛暑が続いております。
いつもより早く大阪の暑い夏がやって来ました。

皆さまお住まいの地域はいかがでしょうか?

真夏の物件調査、大変です。
駅徒歩10分の物件があるとします。

炎天下を10分歩いて、現地に着きました。

当然そこにはエアコンの効いた部屋は有りません。
炎天下、汗が噴き出るのを拭きながら、写真を撮ったり裏に回って境界の確認をしたり・・
物件調査が終わると再び10分歩いて駅に戻るとバテバテです。

必然的に駅前喫茶店でアイスコーヒー飲んでちょっと一休みということが増えます。
ところが郊外の駅前って、干からびた喫茶店しか無いところも少なくありません。

いつ入れたか判らんような苦~いアイスコーヒー飲んで後悔するのもこの仕事をしていると仕方ありません。

そんな訳で今回のお題は「プロの物件調査」です。

収益性だけじゃない物件の見るべきところ

物件調査と一言に言いますが、やることはたくさんあります。

多くの投資家の方にとって一番気になるのが「本当にその家賃で今後も運営できるのか?」「本当にレントロール通りに入居者はいるのか?」と言った収益性に関することだと思います。

収益物件なので当然ながら収益性に関する事が一番気になるのは当然のことです。

でも投資家さんの一部には、その部分だけしか見ていない方もおられます。

これは正直、かなり怖い。

宅建業者の我々は、その物件の土地と建物の問題点を調査・把握してお客さまにきちんと伝えるのも重要な仕事です。

そのため、収益性だけじゃなく、というか収益性よりも土地・建物に問題ないのかを気にする会社が多いのではないでしょうか?

特に投資家に人気のある高利回り・高キャッシュフロー物件は物件そのものに問題があるケースも少なくありません。

単純に汚い、ぼろいだけならきれいにすればいいのですが、中には致命的な欠陥があるものも少なくありません。

あまりにもヤバいので当社では取り扱いをあえてしなかった物件も、いつのまにか売れていて謄本を見ると個人投資家のの方が買われている例もあります。
この投資家さん、大丈夫だったのでしょうか?

業者はいつ「きちんと」調査するのか?

じゃあ、宅建業者は具体的にどういう調査をしているのか?ですが、その前に「いつ」やるのか?について説明します。

実は、業界の秘密を少し暴露しちゃうと、

「楽待に載せる段階では、単に写真撮ってるだけ」

のケースがほとんどです。

もう少し詳しく説明すると、売主さんから直接物件を預かり、しかもそれが専属専任もしくは専任媒介契約を締結した物件は、かなりきちんと調査した上で販売活動を開始します。

なぜなら専属専任や専任だと当社以外に物件を調べる人がいないのできちんと調べて問題点があればそれにどう対処するのか(現況有姿で売るのか、売主で修復した上で販売するのかなど)まできちんと決めなきゃいけないからです。

ところが、上記以外の場合は最初の段階では結構適当です。

特にレインズに載ってたり、他社から情報を貰ったいわゆる「業物」と言われるものは、売れるかどうかもわからないので、とりあえず写真だけ撮って楽待に載せてるだけというケースが大半です。

そのため「売主さんはどんな人ですか?」「売却理由を教えてください」と聞かれてもちゃんとした回答が返ってこないのはそういう理由です。

もう時効だから書いちゃいますけど「売却理由は何ですか?」と聞かれて、「お金困ってるみたいですよ」と適当なことを言ってたら、契約時に売主は大金持ちで、もちろんお金に全く困っていないことが判り、気まずい思いをしたことがあります。

でも、ずっとそういう感じでは無く、契約が決まりそうになると一気に「きちんと」調査をするのが仲介の時の一般的な進め方です。

これだと融資容承認が取れ、さあ契約だと言う時にとんもない問題点が発覚し契約が流れちゃったこともあるんですけどね。

かといってきちんと調査してたら「他社で買付入って契約予定です~」なんてことになりそれまでの仕事が全く無駄になることもあるし、どのタイミングでどこまで調べるかは仲介会社の永遠の課題です。

まあ、元付けの業者がきちんと調査した上で、情報流してくれたら良いんですが。
でも今でもあるんですよ、「レントロールください」って言ったら「買付持ってきたら出してやる」って言われることが。

レントロール見ないでどうやって買付出せるんだ!?

そういう環境で仲介業ってのは行われているんです。

で、肝心の「プロの物件調査」ですが、次回をお楽しみに!
(あれ、今回は前置きで終わるのか?)