こんにちは。またまた久しぶりの投稿となります、きなこんぶ大家です。

前回のコラムでは、新築マンション建築にあたって、土地が実測すると公簿より狭く設計の建物が建てられない、、、前面道路の幅が狭く車両を通行止めにしないと工事が出来ない、、、等が判明して新築プロジェクト自体がとん挫しそうな状況をお伝えしました。

それらの課題は何とか解決をして、３部屋×４階＝全１２部屋のＲＣマンションを建てることで融資承認、建築請負契約も済み、今週末が地鎮祭の予定です。

階数や部屋の広さを変更せざるおえませんでした・・・・

課題解決にあたっては、１フロアあたりの部屋数を少なくし階数を増やしたり、一部屋あたりの広さ（㎡数）を狭くしたりと、当初の希望・要望を変更せざるおえないことも多々ありました。。。。

部屋数や広さを変えることは、家賃収入の変動にも直結することから収支を成り立たせるためにも間取り等工夫が必要でした。

そのような対応にも建築業者の営業担当・設計担当ともに協力をしてくれて、何とか最低限の目標利回り（７％）は確保できそうです。

エネルギーを費やしました。。。

今回の新築案件は、自分（自社）で土地を仕入れて、建築業者（工務店）も独自に探してきて、フリープラン（とはいっても建築業者の工法によりいろいろと制限はありますが・・・）で建てるというものです。

これからが建築本番ですが、それまでの紆余曲折に費やしたエネルギーは相当のものでした。。。。

エネルギーを費やしたポイントについて簡単にまとめてみます。

★『建てられる土地を探すこと』

→今回は駅近で、部屋数が稼げる（第一に安価で、広いか高容積率）とろを探して見つける（待つこと）までに２年近くかかりました。

★『実際に想定・希望する建物が建てられるか（ボリュームチェック）』

→机上でいくら設計等しても、前面道路や周りの環境、自治体毎の条例等でいろいろと制限があることがわかり、その都度変更箇所が出てきました。

★『適正・適切な事業計画が描けるか』

→各部屋が本当に想定家賃を稼げるか？周辺の既存物件情報を集めまくり、不動産業者へヒアリングしまくりました。それら情報により家賃の下落率等も想定できるようのなりました。

→高入居率（家賃収入の安定）を保つための設備等についても周辺競争物件に少しでも勝るものを入れる必要があります。費用対効果を吟味して導入する設備の取捨選択に労力を注ぎました

★『竣工後、早々の（満室）入居付けが出来るか』

→地域特性等から、（回転が速いのでいやなのですが、、、）大学生がターゲットユーザのメインを占めることが想定されています。３月入居が可能となるよう竣工できるかを建築業者と腐心しました。

以上です。文章にすると当たり前のことですが、上記のことを全部検討し、決めて、建築業者と合意形成をえるということはかなり大変なことです。

これまでのことを考えると、メルマガ等で「都内新築アパート・利回り８％」ってよく送られてくる物件情報を目にすると、最近は簡単でいいな、、、と思ったりするようになってしまいました（本当は落とし穴が沢山ありそうですが・・・・）

纏まりのない文章となりましたが本日は以上です。

新築案件については、まだ着工もしておりませんが、また進捗がありましたらお報せいたします。