内本です。9月の決算時期は銀行の融資がでやすいので、物件売買の動きが活発です。この流れは12月、あるいは来年3月頃まで続くと思われます。

私も狙っている物件があり、どの物件にいくらで買付けをいれるか考え中です。そのような中、知人からこんな話を聞きました。

契約直前に買いあがりが発生

契約直前の思わぬ展開

この方は買主側で売買価格や条件が確定し、融資も固まって、契約日・決済日の調整に入っている段階でした。

その矢先、売買予定価格を1千万円上回る新たな買付けが入り、仲介会社から「1千万円買い上がりますか」と聞かれましたが「このタイミングで言われても困ります。」と断られました。

それで、売主さんが高額な買付けの買主さんと話を進めることになったそうです。

「売主さんの気が変らないうちに売買契約を締結して、手付金を多めにいれておくべきでしたね」という感じです。

 

私ならどうするか

私が買主の立場で、どうしてもその物件を購入したい場合、「では1千万円買いあがります」としぶしぶ応じます。

後出しじゃんけんされた側ですが、そうしないと買えないからです。

 

私が売主の立場だったら、購入条件の良い買主様を優先します。仮に売買契約締結後でも、手付金の額により、購入条件の良い方を優先します。

手付金が300~400万円程度だったら、倍返しして1000万円高い金額の買主様と話を進めます。

少ない手付金は買主にとってリスク

最近は手持ち資金が少ないのか、少ない手付金で契約しようとする方がいますが、買主にとってはリスクになります。

1億円クラスの売買で、100万円や200万円の手付金で売買契約後、例えば500万円高い買付けが入ったら、ひっくり返されるリスクがあります。

そうならないよう、私が買主側の場合は多めに手付金をいれるようにしています。(1億円クラスで500万円、2億円クラスで1千万円など)

買主側の立場からすると、多めに手付金をいれることをおすすめします。

途中でひっくり返された話

融資内諾後ひっくり返されたことが何回かあります

私は今まで1棟マンションを15棟購入してきました。それまでの過程で融資内諾後にひっくり返された案件が数件あります。

備忘録として書いてみます。

 

1.自然災害起因

震災前に進めていた案件で、売買契約を締結していて、まもなく融資審査OKがでる直前でした。が震災が発生し融資NGになりました

 

2.買主様の心変わり

売買契約書ができあがって、銀行から融資内諾がでて、明日契約という段階で、売主様が「やっぱり売りたくない」と気が変られてNGになりました。

「売っても良い」と気が変られるのを未だに待っている状況です。

 

3.諸般の事情でNG

売買契約を締結し、銀行から融資審査OKがでたのですが、諸般の事情で買えなくなりました。(理由は非公開とさせて頂きます)

あきらめきれずに仲介会社にかけあいましたが「私どもの力が及ばずすみません」と平謝りでした。

 

4.入札がらみ

任意売却物件などで入札になる場合があり、不動産会社と競争になりました。

入札直後、私の入れた札が最高値で、落札できる予定でした。銀行からも融資内諾がでていました。

が、締切後にもかかわらず、百万円高値で札を入れた業者様がいました。

「それって、後出しじゃんけんですよね。私も買い上がりますよ」と食い下がったのですが、諸般の事情で業者様に負けました。(同様な案件が2件あります)

こういった入札では幹事会社(入札を取り仕切る大手不動産会社)とつながっていないと落札するのは難しいようです。

他にも何件かありますが、だいたいこのようなケースです。

そのときはかなり残念な気持ちになりましたが、縁が無かったとあきらめて次を探しました。

最近物色している物件の話

RC物件を買いたいのですが、物件がありません

実はまたRC物件を購入しようと思っていまして、目をつけた物件があったのですが、タッチの差で売れてしまいました。

最近はかなり空室があるRC物件でもエリアがよければ一瞬で売れてしまいます。

 

RC物件の情報を得るために地道にやっていること

もちろん、楽待などのサイトで探しつつ、懇意の仲介会社には「○○市か△△市で築20年前後のRCレジで、入居率が低くてもかまいません」と希望条件を伝えて、物件情報を探してもらっています。

が、「私たちも物件の仕入れには苦労しているのですよ」という感じで苦戦中です。業者様も、紹介したいけど物件がない、という状態です。

そこで私がやっていることなのですが、地場の不動産会社を地道にまわって、自分で汗をかいて足で情報を掘り起こしています。すると、時々出物があります。

 

とある仲介会社からの情報です

自分で客付け営業地場の不動産会社をまわるのですが、顔なじみになってくると時々情報が入ってきます。

「こちらでは賃貸仲介だけでなく売買仲介もやっておられますか。○○市内でRC物件を○棟所有しており、地主さんなど売却予定のRC物件があれば購入を検討したいのでお知らせ下さい」とアナウンスしながら回っています。

(この人なら買ってくれると思われたら情報はでてきます)

 

すると先日「うちで客付けしている他社の管理物件(RC)があるのですが、もし購入されたらうちで管理させてもらえますか」というオファーがありました。

このときは金額が高かったので購入しませんでしたが。

 

他にも「うちの管理物件(RC)で(家賃が高くて埋らないのですが)オーナーが家賃値下げをされなくて、空いてしまっている物件があります。これ以上空くと借入金が返せなくて手放されるような気がします」という案件もあります。

そのオーナー様も経営を立て直さない限り、遅かれ早かれ行き詰るでしょう。傷が浅いうちに決断されるのが良いかと思います。

 

数をうてば当るはずです

あとはもうじき売り物になる全空物件土地値アパートなど、売り物件がない中でも探せばでてくるものです。(木造アパートはあまり興味がないので、知人に情報をパスするかもしれません)

これらに適正な価格で買付けをいれて、買えそうなら銀行に融資の相談をする、という流れの繰り返しです。

売り手市場のご時世なので、なかなか購入には至りませんが、数をうてば当るという気持ちでやっています。

皆さまの参考になれば幸いです。