みなさん、こんにちは

午前中は本業のお仕事、午後は不動産関係の団体の勉強会、夜は別の不動産関係の集まりに参加――と、とても忙しい一日を過ごしたものぐさ大家です

不動産投資を始めてから、休日も忙しく駆け回っていますが、これはこれで楽しいので、あまり疲れを感じません

 

さて、昨日のコラムでは、アーリーリタイヤを目標に、安全な投資による時間をかけた規模拡大をシミュレーションしてみました

 

本日はその続きです

 

 

若い普通のサラリーマンがリタイヤを目指す想定です

 

話を次に進める前に、「どういう人を想定しているのかわかりにくい」という指摘を大家さん仲間から受けました

みなさん、書く苦労も知らずに、好き勝手言ってくれるんです(苦笑)

確かに、前回のコラムで平均給与の話を書きましたが、明確に示していませんでした

今回のシミュレーションでは、20代から30代の、年収500万程度のサラリーマンを想定しています

年収はまぁそこそこですが、勤続年数や勤務先の信用度はなかなか良いとの想定です

 

このことを前提に、2、3年かけて新築を融資で2棟買うというシミュレーションを前回、お伝えしました

 

今日参加した不動産勉強会では、「俺ならこうする」「いや、こうやるほうがいいだろう」といろいろ意見をもらいましたが、次々並べるわけにもいかないので、取り合えず話を先に勧めます

 

誰もがぶつかる融資の壁

 

前回コラムでは、サラリーマン属性を生かし、数年がかりで7000万円と1億円の、2棟を買い進める計画をお伝えしました

普通のサラリーマンが、普通に融資を受けて、ごく普通の物件を購入するという前提なので、1億7000万円も投資しながら、得られるCFはたいしてない想定です

そのため、これだけ買い進めても、まだ目標とする年間CF500万円には足りません

大家仲間からは「そんなダメな投資するもんじゃない」と非難轟轟でしたが、あくまで初心者がどれだけやれるかのシミュレーションですから(苦笑)

そこそこ良い属性とはいえ、これだけの借金をすれば、個人属性での融資枠はほぼ使い切ったぐらいでしょう

いわゆる”融資の壁“にぶつかった状況です

 

 

融資の壁をどう乗り越えるか

 

壁にぶつかった時、片っ端から金融機関をあたって融資してもらえるところをさがすというのが一案です

ただ、金利が高くなったり、共同担保を求められたりという可能性が高くなるでしょう

 

融資を受けられるようになるまで、期間をあけたり、現金をためたりするという手もありますが、手っ取り早くリタイヤを勝ち取るためには、思い切って現金を投入しての投資を考えるのも戦略としてありです

 

 

現金で何を狙う?

 

この高騰市況下でもあまり値上がりしていない、つまり融資がつきにくい物件を狙います

具体的には、古い戸建て住宅や木造アパートといったものです

 

1億7000万円の投資をしていれば、少々金利が高くても、年間400万~500万円の不動産収入はあるでしょう

それを使わずにとっておけば、1年後に300400万円の中古戸建てを入手することは可能です

リフォームは最小限にして、周辺相場を少し下回る金額で貸し出すことで、安定的なインカムゲインを目指します

大阪での感覚ですが、あまり経験がなくとも、表面利回りで1213%は確保できると思います

2年かけて戸建てを2棟、現金で購入し、実質利回り10%程度(融資を受けていないので、実質利回りがそれほど落ち込みません)で運営すれば、既に購入されている一棟物件二つの収益と合わせて、ようやく年間500万円程度の利益を確保できることになります

 

 

給与収入に不動産収入が並び、ようやくリタイヤが実現?

 

これまでに書いたやり方であれば、目標とする年間不動産収入500万円を実現できるのは、不動産投資スタートから4~5年ぐらいでしょうか

入手物件については相当保守的(あまり良いものが手に入らない)と想定していますが、融資についてはかなり甘めに見積もっているので、実際にはもっとCFが出たり、逆に融資がつかずに苦労したりということがあるかもしれません

いずれにしろ、年間500万円ぐらいの不動産収入であれば、実現はそう難しくはありません

 

ただ、給与所得と同じだけの不動産収入を得られたからといって、すぐさまリタイヤに踏み切れるかどうかは、別の問題です

 

 

実際には給与所得+αが必要?

 

それまでの給与所得と同額を得られるようになったとはいえ、不動産収入だけで生活していくには不安が残ります

突発的な修繕の発生や、空室の発生があれば、一気に終始が悪化するからです

そう考えると、もう少し現金がたまるまで待つか、物件をさらに増やして不動産収入の額をアップさせる必要が出てきます

 

さらに物件を買い進めたり、良い物件に入れ替えたりするには、あと2年程度はは必要でしょう

最終的に、不動産投資スタートからリタイヤに踏み切るまでには67年の時間が必要という結果になります

 

やり方は人それぞれ

 

今回、サラリーマン生活に別れを告げたい人むけに、私が20代、30代であればどうするかをつらつらと書いてみました

やり方は人それぞれで、もっと早くリタイヤを実現できる方法はいろいろあると思います

ただ、今回、取り上げたような、かなり安全な手法であっても、時間さえかければ着実に収入や資産は増えてきます

短期間で給与並の利益を得ようとすると、高利回りの築古物件など、初心者にはなかなか難しいものに手を出さざるを得ません

ハイリスクハイリターンが成功すればよいですが、失敗すればアーリーリタイヤはさらに遠のきます

「早くリタイヤしたい」という思いが強くても、焦らずに一つ一つステップを踏むべきだと考えます

時間を味方につければ、不動産投資ではそうそう負けることはありません

アーリーリタイヤ実現に必要なのは、じっくり時間をかける余裕と焦らない気持ちです

 

と言いつつ、私自身は今のところ、まったくリタイヤするつもりはないですが<今の会社をそこそこ気に入っているもので

 

本日も駄文、長文にお付き合いいただき、ありがとうございました