こんにちは、かっちんです。

今月のコラムでは何度かフルローンのことについてお話してきました。

特に、アーリーリタイアメントを急ぐ方などは、フルローンやオーバーローンを駆使して、物件を早く買い進めていった方が得策ではないか、ということもお話ししました。しかし・・・。

フルローンの落とし穴は、これだ!

何が何でもフルローンをお勧めしているわけではありません。

僕自身、何度かフルローンやオーバーローンで物件を買わせていただきましたが、それでよかった物件もあれば、ちょっと失敗しちゃったかな?と思う物件もあります。

その違いは何か?

その違いは、ずばり、金利です。

「フルローン、またはそれに近い額の融資を出しますよ。でも、金利は高めですけど。」という金融機関もあります。

少々金利が高くても、手元に自己資金を残せるのであれば、それはそれで良いではないか、と高金利フルローンに踏み切る方もいらっしゃいます。(僕もそのうちの1人でした)

ですが、こういうケースでは、なかなか元本が減っていきません。長期ローンだったりすれば、なおさらです

借り換え時に相手にされるか?

借り換えの時、他の金融機関に相手にされるでしょうか?

担保力を使い切った状態プラス担当者の作文力で、物件の持つ価値に対して目いっぱいのローン残高となっていることでしょう。それが高金利でしかも長期間であれば、利息分ばかり支払うことになり、元本の残高が全然減っていかない状態となります。

低金利銀行に対して、借り換えを打診しても、こうした銀行は担保評価を厳しく見る傾向が強いため、担保力不足=融資不可という結果が出ることは目に見えています。

では、そうなってしまったら?

支払利息が多いということは節税の効果はあります。また、長期間であれば比較的キャッシュフローが多いかもしれません。

フルローンで買えという理屈に逆らう結果になってしまいますが、それによって貯まった自己資金を入れて借り換えを成功させるのも一つの作戦として、検討してみる価値はあるでしょう。

本日も最後までお付き合頂き、ありがとうございました。