今は本当に物件が高騰していますね・・・。

 一時期よりも下がってきた感がありますが、
 限定的ですし、相変わらず競争は激しいです。

 良い物件は一瞬で売れてしまいますし、
 あまり勉強していないサラリーマン投資家が
 高値で買ってしまいますから・・・。
 このような状況下では、
 他の人と同じことをしていてもうま味はありません。

 
 わたしたち不動産投資家は
 どんな物件を買っていけばいいでしょうか?

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 1棟アパートや1棟マンションが高騰している中、
 わたしたち不動産投資家は
 どんな物件を買っていけばいいでしょうか?
 1つは「イールドギャップ」を狙った投資です。

 たとえば、利回り8%だったとしても、
 金利1%で融資を受けることができれば、
 その差は7%となります。

 8% ー 1% = 7% → 儲け
 一方、利回り11%でも、金利4.5%で融資を受けていたら、
 その差は6.5%

 11% ー 4.5% = 6.5% → 儲け
 利回り11%の物件を買うよりも、
 利回り8%の物件を買った方が、
 手元に残るキャッシュフローは多くなります。
 ※税金など細かいところは考慮していません。
 今は超低金利時代であり、融資がどんどん出る時。

 一定の属性や自己資金があれば、
 低い金利で融資を引くことができますので、
 低い利回りでも儲けを出せるのです。

 都心の新築アパート投資が流行っている1つの理由です。

 

 しかし、この投資法には欠点もあります。

 長期間に渡って、以下の条件をすべてクリアしないと
 いけないということです。

 ・金利が、この先ずっと何十年と、上がらないこと

 ・空室が、この先ずっと何十年と、増えないこと

 ・家賃が、この先ずっと何十年と、下がらないこと

 ・土地値が、この先ずっと何十年と、下がらないこと

 ・もしくは数年後に、購入価格以上で売却できること
 わたしの中ではこれってかなりハードルの高い条件です。

 先日も日経新聞に関連記事が出ていましたが、
 かなり大変だと感じています。

 利回りが10%以上になってきたら面白いのですが・・・。

 わたしが新築アパート1棟をやらない理由です。

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 もう1つは、「地方高利回り投資法」です。

 利回り15%以上(最低でも12%ほど)の
 地方の高利回り物件を購入していく投資法です。

 この投資法であれば、上記の厳しい条件を、
 高い利回りがカバーしてくれます。
 たとえば利回り15%の物件を買った場合、

 ・金利が5%に上がっても、イールドギャップは10%です。

 ・半分空室でも、利回り7.5%です。

 ・家賃が半値になっても、利回り7.5%です。

 ・土地値は、もともと安い場所ですので、
   下がる心配をする必要がありません。

 ・売却できなくても、10年以内に元は取れていますので、
      問題ありません。

 わたしの得意とする投資法ですし、大好きな投資法です。
 ただ、欠点ももちろんあります。

 いろいろな「目利き」が必要だということです。

 建物の状態を見極めなければいけませんし、
 入居需要のヒアリングや
 不良入居者の見極めも必要になってきます。

 高利回り物件を探しだすコツや
 方法を知らなければなりません。
 1から一人でやるとなるとハードルが高いかもしれません。

 専門家や経験者のアドバイスを受けることが必要でしょう。
 あとは、安定稼働するまで多少の手間と時間がかかること。
 (手間と工夫と知恵で儲けることができるので
  面白いとも言えますが。)

 自分が年を取った時に、
 運営や引き継ぎをどうするかということです。

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 そして、もう1つ、この不動産投資が難しい時代に
 有効な投資法があります。

 その投資法は・・・

 長くなってしまったので、つづきは、
 次回お伝えしたいと思います。
──【編集後記】───────────────────
 わたしは自宅で外国人ホームステイを受け入れています。

 こんな話しを友人や知人に話しをすると、

 「えっ、他人を家にいれるなんて!?うちは絶対に無理!!」
 とほとんどの人が言うわけです。
 しかし、大変どころか、
 子供の英語教育にはなるし、
 家事は楽になるし、節税もできるし、
 部屋も綺麗になるし、素敵な思い出もたくさんできる

 さらに、我が家の場合、
 月7万円から最大28万円ぐらいのお金を、
 感謝されながらいただける。

 利回りの低い区分マンションや1棟アパートを購入するよりも、
 よっぽどやり甲斐があり、投資効率も良いのです。
 でも、ほとんどの人ができないと思っている。

 思い込んでいると言ってもいいかもしれません。
 投資の世界では、
 「人の行く裏道に道あり花の山」とよく言われますが、
 まさに不動産投資も同じです。

 やはり人と同じことをしていては、うま味は少ない。

 人と違うことを、楽しみながらやっていきたいと思っています。