皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

今日は楽待のサイトに掲載されている、もしかしたら大変貌しそうな物件を取り上げてみます。                              (失敗したら大変ですが、土地値を考えたら出口は有るかも?)

それは、最近まで2980万円で売り出されていた、

特殊な営業形態のホテルなのですが、

最近このホテルなんと1980万円に大幅値下げされました。        (一気に33.5%の大ディスカウント?)

 

物件の概要は

鉄骨造、築35年、間取り1L×10戸、2LDK×4戸、母屋2階建て70㎡

と、なっていました。

月の利益が20万円、年240万円ではまだ苦しい?

書かれていませんがこの形態のホテルの物件の設備の修繕費と、

建物や設備の維持管理費が結構大きく、

月20万円の手残り利益額では、ボイラーとか壊れたら、

最悪その年の利益額はゼロです。

 

月の利益がそれこそ50~100万円位のレベルになっていなくては、

経費倒れの部分が大きく、所有して運営していても、

物件が秘めている潜在的なポテンシャルを充分に活かし切れないかも知れません。

北海道の小樽で百万円の戸建てを10軒取得してエアビーした手法は?

先日、他のコラムニストさんが書いておられました、

中国の方が小樽方面の安い100万円程度の戸建て10軒を取得して、

エアビーで運営して、年100%近い超高利回り運営の話がありましたが、

こういう物件にも充分にその方向での可能性が有りそうな気がします。

 

実際、この手のホテルで売上げが低迷している比較的好立地の物件を、    (確か立地が岐阜県の羽島IC近くだった?)

訪日の外国人の団体のお客様向けに改装し、バス1台分のお客様を丸抱えして、

こちらも超高利回り物件に再生させたという記事を最近目にした事が有ります。(まあ、インバウンドもここに来て急速に低迷と聞きますが、エアビー利用者は相変わらず多い?)

 

という事で、こう言った物件を特殊なホテルだけに限定した運営から、

エアビーやごく普通の賃貸向け物件への改装を低コストで、

上手にやり遂げれば、何しろ管理棟付の14世帯の物件価格が1980万円ですから、

最後の出口戦略を含めて、幾らでもやり様がありそうな気がします。     (各世帯ごとの電気の個別メーター設置、水道の子メーターの設置、プロパンガス会社さんを起用したガスコンロ、流し台、ガス給湯器設置がボイラー設備などの運営維持費を下げる為に必要?ここに費用が結構掛かるかも?それとも工事費用を掛けずに共益費の名目で込み込みの賃料にしてしまう?)

 

そんな訳で、物件価格高騰時での収益重視の賃貸経営には、

規格化された物件での規格化された運営方法が全てでは無くて、

大きな観点でとんでもない事も考えて実際に行動に移してしまう様な、

とんでもない方が、超高リスクであっても、

とんでもない成功を収める可能性があるという事を書いてみました。     (あくまで投資は自己責任でお願いします。)

 

ここまでお読み頂き有難うございました。